好顺佳财税
2024-05-21 10:15:32
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内容摘要:房地产企业如何合理避税?房地产企业避税可操方法一般来说,内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用欺骗成本的避税,而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓的“...
房地产企业如何合理避税?
房地产企业避税可操方法一般来说,内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用欺骗成本的避税,而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓的“欺骗成本”,那是虚增,最好就是使房地产开发项目有一种的利润降至最多甚至于账面亏损来逃避所得税的征收。
避税具体看方法:
一、是预售购房款挂在往来账面:将预售购房款记账,使得估计马上缴的税款转成往来流动资金,偷逃.营业税和企业所得税,这是房地产开发企业相对普片需要的一种手段。
二、是预收账款房款开具收据,不直接开具发.票,瞒着收入或不按收入原则再确认收入。预售商品房收取的预收款,只给购房者开据《收款收据》,在帐务处理上不做应付款如何处理,或根本不就至于记一套记流水帐,内部掌握。
三、是不明确的合同约定的时间再确认收入。以众多理由不下于未清算、未决算或则是商品房销售就没完全完毕等原因拖延缴企业所得税。
四、是随意地按照税款申报数额。都有点房地产开发企业导致资金紧张,在年度内随意地根据情况税款的申报数额,正常情况做法是年初、年中增加申报数额,年末所有缴清。
五、是钻政策"空子",不及时公司清算土地增值税。开发项目应在彻底竣工结算销售后最后清算土地增值税,而部分开发商迟迟不结算或则是佯装留有一两套尾房,最后不能进行整个项目的结算,会影响了土地增值税的及时按期支付入库后。
六、是财务数据不真实开发成本,任意扩展成本开支范围,套取资金工程成本。企业预付款的售楼部款甚至还收取手续费的所有售房款,不记收入或帐外停止循环,从而少纳或不纳销售不动产营业税及额外等。
七、是以房抵债、商品房自用不按收入原则去确认收入。以商品房抵顶工程款,只在与工程队的往来帐上记载,而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出真接从售楼部款收入中抵减,而从代理商处收取手续费的楼款净增额为计税营业额,得以少缴营业税。
八、是向外扩展拆迁安置补偿面积,增加可售面积,多结转经营成本。
九、是下调价格。无正当理由降低销售商品房价格,最终达到提升到少缴营业税和企业所得税。
十、是故意拖延时间项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清.
房地产企业都有哪些避税方法呀?
一、预收购房款不冲帐,假借款形式记入“能对付帐款”,顾虑销售收入。
二、房地产项目清算修真者的存在多结转成本及超标准福利费计税工资、业务招待费及广告费等,未按规定申报缴纳企业所的税。
三、销售房产后把部分收入会导致挂在往来帐户上,的或其关联企业办事机构的“能对付帐款”或“内部往来”科目挪移收入,不在帐本上可以体现为销售收入。
四、以商品房抵顶工程款、材料款,就在帐面上抵减“开发成本”,而不做收入处理。
五、向关联企业大量收购不动产,不按常规取费,少申报时缴营业税。
六、拆迁安置住宅、面等面积新旧房互换,价格相抵部分未按规定再申报营业税。
七、采用由中介公司包销协议销售商品房,而中介公司拿到的手续费或价差,未按规定申报纳税。
八、年末预收购房款不及时做账,做未到帐处理,极个别企业年末未做账数至少上百万元甚至连千万元,未按规定申报纳税。
九、未按规定公司缴纳印花税,典籍中资金的帐薄未按规定贴花,签订协议的租赁合同、借款合同等未按规定公司缴纳印花税。
十、分解售房收入,将部分款项开具收款收据,隐匿行踪销售收入。
十一、价外费用和上门收取代付款未管理费用收入所得税,如房地产企业向住户另收“上门收取管线费”等未申报缴纳营业税。
十二、部分房地产企业巳经提出土地批文,但地块分期开发完毕,对未旗下的土地未按规定正常申报土地使用税。
房地产开发商如何利用政策合法避税
房地产开发商巧用政策合法避税
于:新和财税
1.地区优惠;
七类地区有税收优惠:1、经济特区,所得税率15;2、国家认定经济开发区,依据投资额可免1到5年的所得税很快;3、高资质产业开发区,一定时候所得税率15;4、保税区,所得税率15,保税区里的企业彼此交易不征税,至于,国外产品到了保税仓库去暂时不征关税,不征进口关税,国内的企业把产品卖到了保税区,就这个可以提前一两天直接办理出口退税手续;5、贫穷地区,贫困地区企业可免税3年;6、西部地区,原则上国家安慰和鼓励、产业部的指导下的企业所得税率15,国家做指导、安慰和鼓励的产业这个可以免2减3;7、当地政府财政返还的地区。
2.不同行业间利润转移到;
利润全部转移到税费有优惠的咨询、设计、装修、代理公司、物业等。
(94)财税字第001号。这种文件的第一条的规定大家也可以看一下,对新办的独立核算的从事咨询业、信息业、技术服务业的企业或经理但应自什么时候开业之日起第一年至第二年减征所得税。第五,对新办的独立核算的从事行业公用事业物资,也对外贸易业、仓储等也可以减征求一年。
国税发2000(84)号文件第53条,纳税人再一次发生的佣金符合a选项条件的,可能计入销售费用:(一)有合法真实凭证;(二)申请支付的对象可以是单独的的无权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含本企业雇员);(三)直接支付给个人的佣金,除另有明确规定者外,不敢远远超过服务金额的5。(没有单位的佣金没限制)
3.外资优惠;
资金国外转一圈,转为外资或中外合作企业,惬意的享受地方外资税费减免优惠。
4.子、分公司选择;
你选设立分公司我还是设立子公司:1、分支机构盈利,总部大幅亏损,建议是设成分公司;2、分支机构账面亏损,总部获得利润,也建议设成分公司;3、分支机构在项目原先的当地有税收优惠,有财产返还,我建议你设成子公司。
有时在外地设分公司,当地税务机关也让你在地方缴税。分公司也分成两种,一种是财务独立核算的分公司,一种是非独立核算的分公司,相对于财务独立核算的分公司是可以那些要求它营业税和所得税在当地交,对于非实行独立核算的分公司,对房地产企业当然,营业税一般是在当地交,所得税可以不回总机构交。实行独立核算的分公司要行最简形矩阵三条:第一,在外地暂设银行结算帐户,第二,办事机构会计帐户编制会计报表,第三,也能独立计算盈亏,这三条都条件符合了,营业税所得税都在当地交;不然的话营业税当地交,所得税可回总部交。
5.能解决下岗职工就业避税;
也可以并入物业管理与装饰装修公司。
避税具体操作方法
1、收入全部转移法:①资产重组,把装修等剥离出房地产公司;②定价分拆,把精装修房折成毛坯房与装修合同;③关联交易。
2、费用成本分摊法:①高息借贷,信箱公司高息借款,全部转移子公司利润;②租贷,信箱公司的物品租贷给子公司并扣取租贷费(私车公用,签定租贷补偿协议,在公司固定资产折旧起抵税效应);③服务收费,除了咨询费、代理费、手续费、佣金、劳务费等;④法,将信箱公司资产(土地)是从评估高估了自己后管理费用开发成本;⑤债务重组,信箱公司跟房地产子公司参与适度地的债务重组,导致子公司损失,减少利润;⑥材料高价甲供,利润打给上游关联公司(第6号《关于企业债务重组业务所得税处理办法》第九条的规定:关联方与再一次发生的含有什么一方向另一方全部转移利润的让步条款的债务重组有合算的经营,是需要符合国家规定下列选项中条件之一的就是可以明确的我刚刚讲的这件事:第一,经法院武器法不同意的,第二,有三百名债权人赞成的协议);
3、利润或亏损撤回法。
个人所得税避税
工资薪酬化(适用规定于企业中高层)
将高薪酬转为公司配车、单位住房等,增加个人所得税,车可在公司摊销,逐步减少税前据实列支项目,增加利润
薪酬费用化
老板商场买的东西开公司发.票
将薪酬中的通讯津贴等补贴分不出来,如手机费、打得费区分报销的形式而最好不要交归工资,或往阵盘餐卡等
培训、去考察避税
根据的是营销人员
营业税避税
自建房不交个人所得税
自建自用,不的销售即可
国税函发[1995]191号关于企业(单位)所属建筑安装企业征税营业税问题的批复:对企业单独的的建筑安装企业承当本企业的建筑安装工程,凡不与本单位结算工程价款的不征税营业税。
合作建房可避税
入股合作,共担风险的避税
[1995]156号关于印发《营业税问题解答(之一)的通知》17条:房屋修建好后假如双方采取利润共享,利润共享的分配,明确的营业税"以无形资产投资入股,进行得到投资方的利润分配,各自承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对甲方向关连公司企业提供给的土地使用权,斥之投资入股,对其不征营业税;于:新和财税
决定交易避税
卖整栋楼可评估所后转为股权,再股权变更以免交易税
国税发[2003]83号《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》第三条:下列行为应视同销售最后确认收入:1、将变更土地性质产品应用于本企业港货、捐赠、大赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;2、将的新产品转作经营性资产;3、将旗下产品广泛用于电子对外投资(好象堵住了)包括分配给股东或投资者;4、以的新产品抵偿债务;5、以开发产品猎取以外企事业单位、个人的非货币性资产。
股权收购
股权转让
先分后转
股权变更以分红后按股本等价转让之一节省,分红企业不需要再交所得权;如果不分红,股权溢价部分以及转让股权收益要续交33的所得税。
投资
股票投资
投票投资以个人名义炒比以公司名义炒好。而且以个人名义买股票他不交个人所得税,免税政策;以公司名义来买股票,将来挣了钱了,首先要交33的所得税,接着把钱从公司抢了还要补交20的所得税。如果不是有一天税务局绑走你,你钱哪儿来的这样的话多,那就是买股票了,买股票是不交个人所得税的。如果不是说做房地产生意的,得申报时交个人所得税。
投资出租
投资出租物业
如住宅项目有一个配套写字楼(公建不能卖),可以先建住宅,预售后1亿元收入中,是可以拿8000万盖写字楼,盖好后用来出租,这样8000万在帐目上就成了投资而非收入,住宅预售的帐面收入为2000万。
招标采购
供应商你选
一般纳税人他要卖玻璃的话当然含17点的,大规模的含4点到6点的税,作为开发商对于,一般买小规模纳税人的便宜啊;而充当工业企业,买一般纳税人的更划算,开增值税发.票可抵进项税。
设备安装企业招标费用节省时间
占房产商中比例小,对西气东送等项目作用少见显著
延长寿命纳税
存货取费方法的选择、坏帐冲销方法的选择、固定资产折旧方法的选择、无形资产摊销期限的选择
自由裁量权
直接捐赠的个人所得税
税务机关的自由裁量权,房地产捐赠视同销售
1、按1993年10月31号人民共和国主席令第12号,工资薪金所得,个体工商户的生产经营所得,企业是单位的承包承租经营,劳务,版面费,特许权,建议使用费,利息,股息,红利,财产租赁,财产转让,财产转让收入。捐赠所得不在劳务报酬里面。2、按第四条,第一省部级以上的奖金,国家统一规定发的补贴津贴免纳个人所得税,这条里面不包括捐赠所得。
兄弟关联企业
投资,股权合作,
税法51条规定:第一条在资金经营购销等方面修真者的存在直接或者间接的具备或则控制关系的,第二、然后或者借用地下一界第三者所强大和控制,第三,在利益上具有相关联的其他的关系;兄弟、亲戚等办的企业是否是关联企业由税务局裁量。
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