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好顺佳财税
2024-05-20 10:10:33
1582
内容摘要:碧桂园购房发票在哪里开碧桂园购房发票在开发商处开。根据网上咨询公开信息总是显示,在首付与贷款的所有手续都直接办理能完成后,开发商财务处会为买方出具全额支付购房发票。发票是...
碧桂园购房发票在哪里开
碧桂园购房发票在开发商处开。根据网上咨询公开信息总是显示,在首付与贷款的所有手续都直接办理能完成后,开发商财务处会为买方出具全额支付购房发票。发票是指一切单位和个人在购销商品、能提供或接受服务包括从事行业其余经营活动中,所出具和扣取的业务凭证,是会计核算的远古时期依据,也审计机关、税务机关执法检查的重要的是依据。
某地区土拍的楼面价是13000,开发商要卖多少才能保本,是如何计算的?_百
我们来可以计算一个合算销售价吧,举例开发商预期好利润为10!13000的楼面价应该在二线及左右吧城市!
1、土地费13000,交易费及契税,
印花税
4.55,约600元
2、城市配套费,150
3、规划设计费、勘察费、施工图设计费,50
4、某些规费,招标费、施工图审查费、监理费、消防人防审查费等,100
5、临时设施费(水电道路排水)三通一平等50
6、建安工程费,楼面价这样高肯定也是高层,一般30-32层,2000-2500,
北方地区
有采暖及外墙保温,很多地区是8度抗震,增加200元70左右!统一按2500
7、小区配套费,包括自来水、雨污水、供电、采暖、天然气、小区道路、绿化景观、围墙大门、路灯、消防、智能化、网络电视等,大约300
8、配套公建,肯定不能销售,和需求里面的幼儿园、学校、公厕、物业房、配电室、消防控制室、派出所、居委会、人防设施等,总共占2左右吧,计400
以下就成本共得17150元
10、管理费(工资、
差旅费
、水电费、办公费、印花税、业务费)2,400
11、营销费3,600
12、利息,按1年贷款利息10,1400010+40005=1600
13、增值税,10,按300元,
城建税
、教育只附加,
土地使用税
等,100元
14、
土地增值税
,按最少2计400
以上共值20550万,
以上是保证本金销售价。
15、假设不成立销售价23000元,销售
毛利润
2450元,
企业所得税
25,612元,企业净利润1838元,
净利润率
8
因为企业可以保本销售价不得低于20000元,合算销售价,23000元,都正常销售价25000元。
参照竞拍土地的楼面地价,偏文科类有关税费规定及市场利润情况,来预判开发商的保本价格,是一个挺有趣的游戏。同时,又是专业啊买房客可以练就的一项基本功。下面,就让我们来玩一玩,露一点点“天机”吧。
新建商品房的价格,大多由五个部分混编:
一、土地或者成本
打比方土地楼面价是13000元。那你,土地再加契税就是:13000(1+4)=13520元。只不过,我国规定的契税税率为3——5,这里取
中位数
测算。
另外,依据什么各地相关政策规定相同,报批报建规费基本上在100-300元
平米
,也取中间值150元。成本上升至13670元。
二、建安工程费
既然如此是高地价,估计也是高层的可能性很大,正常情况对于,
长三角
的建安工程费每平米2000—3000元,按换算下来2500参与测算。成本缓慢上升至16170元。
三、
管理费用
、财务费用和销售费用、
分别听从楼面地价的3、5、3比例接受保守测算,13000(3+5+3)=1430元。成本向上升至17600元。
四、税收负担
除增值税以及价外税,在的此确定外,房地产开发企业不需要承当土地增值税、企业所得税、印花税、城建税及叠加等税收负担。只不过常见税收负担应当及时以销售收入来可以计算,按j可以推算是比例范围,则按土地增值税10、企业所得税8、以外税收及附带2来参与测算,如果说13000(10+8+2)=2600元。成本猛升至20200元。
五、合算利润
换算到第四步,只不过开发商的保本价也出去了,如果说20200元。也差不多那就是2万元每b平方。
不过,还没有哪家房地产开发企业是捐学校的,它老是是需要赚一部分利润,所以,结果的房价估计又不能踏步于2万元。
打比方每个平方赚3000元吧,也就是也差不多15的利润,结果售价就转成了23000元。我想,这是基于组件楼面价的一个合理市场实际价格。
当然了,现在受限购限价等因素影响不大,一些楼盘替可以避免限制,根据不同情况了大量收购装修房、以面形式签订施工合同的。这样一来,有可能进一步推高价格,到最后肯定被凝固于25000元每平米附近。
土地成本是13000,另的成本则和产品定位、形态查找。确切会有费用:
1、比较多是建安成本,一般在2000-250070左右;
2、费用:要注意是资金费用、管理费用和销售费用等;
3、另外成本:园林及以外用到的成本等。
那说明:
1)我看有很多人对这样的数据敢质疑,我就简单回复一下。我今年9月中旬去湖南几家房企进调研,和几家成本总监沟通和交流,在湖南当地普通档次的(非精装修)住宅为例,
建安成本在2100元/平以内
,要求的财务费用在3~570左右,而且管理费用和营销费用,
成本能完全控制在3100元/平以内
。
所以在土地成本(13000)的情况下,
总体成本能完全控制在16000元/平以内
。
当然,在中国大多城市,成本一般而言会比较好将近。也有一些完全不同的城市,都有点成本会些差异。.例如深圳的人工成本,很显然,会比一般的城市贵。
假如遇上快从银行贷款的巨头房企,例如碧桂园,的话更厉害不了。多年前对碧桂园接受过ftp访问和企业调研,那你基于组件碧桂园的全产业链的谈判能力+专业的成本的控制能力,其成本的控制更是厉害,具体数据我就先不说了。
2)那神秘的成本是16000么?到了最后成本如何制定多少,反正还和售价有一定的关系。这比较复杂到增值税和土地增值税有关系;如果不是售价温度过高,会受到较高的土地增值税,因此一般会对成本数据、财务费用做一些调整,也很有可能毛石混凝土调整和提升一些成本,以尽量避免过高的土地增值税。
3)当然了
详细的售价卖多少就不谈了,而且这和企业的运营模式、当地市场价格、税收筹划(增值税及土地增值税)、销售去化周期具体
。
看了很多回复的,有怒骂,也有允许的。看完很多的神秘成本测算表格,亲自和大家分享。在此指出一下:16000-17000的普通住宅毛胚成本,就没决定详细一线、二线和三四五线的差异,也没确定精装房,也也没判断老板是否是借得民间
高利贷
这总情况,只不过是一个大致的参考数据。并且,这个仅仅成本做个参考,真正的的售价肯定不是什么这样的数,又要决定增值税、土地增值税和当地的市场售价等因素。
当然了,平均城市,各个房企和地块都不一样。如果不是有人应该也许高成本,那你恢复这份童真完了。
不过如果大家也有样本,也可以评论反馈。根据上述规定数据和观点供大家参考。
,评估成本跟建筑形态和、项目定位和产品是休戚相关的。
形态上讲,建筑层数越高,对建筑强度那些要求越大,成本越高。项目定位上讲,当然是越比较高端精金成本越高。产品打造上讲,建筑层高、附赠面积都会影响大项目成本。
但,项目成本是需要的很精细入微和专业核算的,大概真包含土地、税费、建安成本、行政成本和资金成本,在房产公司有专门的造价部分并且精算,所以给您三言两语绝对是无法完全解释清楚。
以最基础的刚需盘计算,我们评估项目成本总共在3500到5000互相间,这是项目可以保本的底线,另如果项目在拖时间,每年贷款成本要算贷款的百分之10到15。所以才,如果不是以13000的价格扩储,成本应该是在18000以内,才能打造一个象样的品质刚需盘。后再,计算出一年的资金成本,应该在20000到21000互相间,只剩的才能称之为利润。
肯定,也有血肉战车受惊的小鸟开发商,超高速周转,最严酷高压缩别的成本,那样可以一定程度上会降低一些成本,想提高利润,但横向成本基本没法将到17000以上。
我们作一个简单点保守估计:
一、
土地价格:土拍楼面价13000元每150平米。
二、
城市配套费
:
150元每100平方米500左右。
三、
勘察设计监理费,共计46元。
1、地质勘察费:5元(以上均按单100平方米费用计)
2、初步设计费:8元
3、施工图设计费12元
4、审查评估费6元
5、监理费15元
四、建安工程及配套费,总共2650元。
1、建安成本1600元
2、地下室及人防车库
建安费
900(按地下面积与地上面积价格计算得)
3、小区道路园林景观及配套150元(园林景观折进楼面价中得)
五、水电暖配套费,一共230元。
1、集中供热费40元
2、市政供燃气40元
3、市政供电150元
六、销售、财务融资及管理费,300元。
1、管理费用30元
2、财务费用90元
3、销售推广费用180元
七、税费,预备费1300元
1、各种税费1200元
2、预备费100元
以下各项合计,17676元,也就是说开发商卖到18000元才可以不保本,没有算出不可预见的费用。这里的估算是在我现在的坐标——
二线城市
石家庄,有所不同的城市,可能众多费用必然差异。
最后,开发商利润,按3000元计。共值总金额为20676元。
也就是说,房价大概定在21000元以上比较好合理。
首先13000的楼面价是固定不动的,反正这些算法不准,一般有个商住比,商业的楼面价格也按住宅的价格来分摊算楼面价是不合理的。
举个简单的栗子:
我们来简单的暗自盘算一下一平米住宅的成本:
土地+契税:13000(1+4)=13520元;
报批报建规费:各地政策相同,100-300平方米,取个中间值150元;
建筑安装成本(含土建、安装、设备设施、水、电、气、园林绿化其他)算上3200200平米不算高;
管理费(销售2、管理人员工资5办公等经费)取10:1300010=1300100平方米;
况且财务成本按低了估,土地按年率10估算一年,开发成本按投资成本的50,按利率5算上,土地财务成本:1352010=1352元,开发完毕财务成本:(150+3200+1300)505=116元;
然后营业税按10,假设不成立我仅卖成本价:(13520+150+3200+1300+116)10=1828.6元。
就来共值:182861.1=20114.6平方米。
好了,不算到底,一算吓一跳!
后面,再考考大家,房价卖到30000平米,按上面的成本来计算,这楼盘的新综合类成本(含税)又是多少呢?提示尽量土地增值税!开发商又可以赚多少钱?
我做过投资高价拿地,对这个也很清楚。开发商在拿地前会做两个测算,一个动态和静态测算,一个动态测算。
静态动态测算也很简单的,那就是对地块并且明确的计算和删选,据地块容积率规划产品类型、依据土地出让公告确定配建和车库配比、据当期的市场销售价格通过将来上市分析和预测。
成本里面包含三大块,第一块土地出让金和税费约15000元/平,第二块是营销费2约400元,管理费1约200元/平,建筑安装成本(含道路、绿化、管网)约2500-3500(一二线城市约3500元/平,三四线城市2500元/平,13000楼面地价估计是一二线城市),政府各类税费约占总货值的16-18约3200-3600元/平,通过3500元/平算出,之后一项是财务成本,依据融资成本完全不同,结果也不一样,普遍是总货值的2-5,明确的2.5可以计算约是450元/平,综合以上分析,15000+400+200+3500+3500+450=23050元/平。
不过,静态测算也不是很三连射,只不过才是初步筛选项目的需要,如果满足开发商公司的初步利润率要求,就再通过闪图测算,动态测算是集合开发商投资、规划、财务、营销、成本采购全部部门通过详细的产品规划和财务起卦,并且随着市场变化是不断适时动态的。
我是重庆的人,在重庆大多数地方是听从套内面积在销售,高溢价拿地的13000元一四次方的价格是建筑面积,听从一般33层的高层可以计算,建筑成本在3000一个√3,园林成本400元一个平方,资金成本1500一个四次方,后期的营销费用1,开发商的红线利润13,这些都肯定开发商不可以赚钱的情况下的一个成本,结果成本价在20406一个√3,在重庆是明确的套内面积销售,套内单价也就在25507一个b平方,开发商的利润就听从15来计算,不好算销售套内单价30000左右吧
怎摸跟你说呢这个得看销售情况,财务成本如果不是开发公司操盘快,6个月开盘,因此经销能回土地出让金,且有富足能操作残余楼盘施工,不满足房管局的资金监管,13000的楼面价,财务成本粗略地的计算800以内,再算建筑成本,建筑成本也没多少,多层建筑,土建成本也就1300到1500互相,算上水电,门窗,电梯,消防,景观,强电,供水,燃气,不可预见费之类的,包括销售代理,也就350070左右吧,你如果没有说什么东西品质好之类的话,算你4000成本,还有如果不是销售非常新出来,瞬间销售完毕的话,会结余很大一部分资金,这一部分资金相信就没开发公司会提前一两天全额支付给总包单位,这都是开发公司的重要的是利润部分,可以继续高溢价拿地,也也可以借过去收利息,不过成本肯定不会超过18000,这也算很粗,这肯定是一个细活,我认为这也有利润在场,如果我操盘,在发改委允许的情况下,并且可以保证销售进度的情况下,我会按22000左右吧销售,如果没有何时上市大公司,短线快进快出的那种,也是可以18000到19000即可销售。
碧桂园账面资金仅能满足保交楼前期结算款还要靠后市销售
从8月7日两笔美元债票息到期后未付结束,10天时间里,碧桂园公告了“16碧园05”私募债展出日期方案。
碧桂园拟定的“16碧园05”展期方案为:本金到期日三年,分七期兑付,首付6(到期后后的第一二三个月分别怎么支付2的本金)、第12个月无法兑付10的本金、第24个月到期兑付15的本金、第30个月兑付25本金、第36个月付息44的本金。
碧桂园还为展期可以提供了增信措施,拿出福建龙岩、海阳、江苏沭阳、淮安、姜堰的等项目公司股权质押。
除了偿债压力,碧桂园独自面对非常大的挑战是保交楼。这是地方政府、业主、供应商等关心的话题。尤其是出险后,销售端会进一步减退,公司账面上可借助资金、监管账户资金是否能包裹实际交付资金?
8月20日,一位碧桂园内部人士提起过,今年下半年要房屋交付40多万套房,明年还有约40万套待房屋交付,“目前,账户上的资金还好能基本保障交楼,而前期结算款的支付很可能还得靠后市销售。”
从近两年保交楼经验来看,出险房企保交楼的第一需要前提是,企业维持正常了经营,更加有序、公平是地调动资金。“资金不足,肯定不能随手付息,.例如部分债权人、供应商寻求出路大多数优先于债权,那会损害到那些方的利益,很很可能倒致房子走向不烂尾。”该碧桂园内部人士强调,想保交楼,公司资金管理不能不能乱。
现在,保交楼成为碧桂园各部门、各层级的第一要务,尤其是集团和区域高管、财务资金部门。从7月底结束,碧桂园内部的保障就“四保”——保交楼、保资产、保安全、保信用,都变成了“三保”,彻底删除了“保信用”字眼。“前些时候,公司内部必然分歧,怀疑信用也要一直保,但是现在管理层也统一了意见,保交楼的地位越来越凸显出”。
自8月初突然传来票息兑付困难后,碧桂园各区域必须能对付充斥机构、供应商等债权人的欠债要求,“我们得不断强调,全部的钱前提是优先于能保证交楼,每一笔支出需管理层需要审核有无跟保交楼有关。”一位碧桂园人士可以介绍。
据了解,碧桂园对不大的资金主要用于偿付各形款项有明确顺序,排列是:保交楼资金、工程结算款、项目层面所有者权益、集团层面公开债等。还需和各方谈好申请支付节点和比例,确保公平公正。
具体可以说,碧桂园项目层面现金都差不多采用封闭管理,资金在扣除相应工程款等成本后,需优先权偿还项目层面负债。而未来两年出于保交楼必须,大部分资金在项目监管户,账面现金中可契约发动的比例极低。只有不断项目建设房产交付、监管户资金渐渐地释放出,方能有可借助的余下资金上流至集团,以一次性偿还为了公开市场债务。
“我们早上必须对付银行、税务、供应商、承建商,压力太大了。但公司给了明确任务,一条原则撑倒底——一定除外保交楼。”一位碧桂园区域财务人士说。
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