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2024-07-27 09:33:48
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内容摘要:买二手房时被要求帮忙赎楼!原来还能这样玩看上一套二手房,不过房主特别要求先把首付款给他,让他还掉银行贷款才能过户。但这谁都明白了,房子仅有还掉银行贷款才都能够过户的,但是...
银行贷款
才能过户。但这谁都明白了,房子仅有还掉银行贷款才都能够过户的,但是同时,过户周期确实是可软可硬的,这样,在此时你选将一大笔钱交到一个陌生人即房主的手上,你你敢不敢?
看中一套二手房,不过房主要求先把首付款给他,让他还掉银行贷款才能过户。但这谁都明白了,房子只能还掉银行贷款才都能够过户的,只不过同时,过户周期都是能大能小的,这样的话,在此时中,选择将一大笔金钱钱交到一个陌生人即房主的手上,你来啊来啊?个人建议大家在解释那个问题以前,请先所了解一个二手房专业术语,它叫“赎楼”。
一、敲黑板划重点:什么是赎楼?
总之,有所谓的赎楼那是基础在二手房交易时,房屋依旧是正处于按揭状态,跟银行按揭是存在一个抵押状态的。而要想交易,是需要就得先欠款还清银行贷款,而这些解除抵押的过程,就俗称“赎楼”。
一般来说,赎楼可分为两种情况:
1、交易类赎楼
正所谓的交易类赎楼,也就是指在二手房买卖交易的过程中,卖家的房子还抵押物在银行,在这种下,就必须先一次性还清才能交易过户。即房主想卖房,须得先借钱。
2、非交易赎楼,也叫转案
是指卖家的房子抵押在银行,欠银行的贷款巳经不太多了,卖家如果能先一次还清原先的贷款(即赎楼),后再再抵押物给银行我得到一笔新的贷款,其实,新的贷款一定会比原来的贷款多。即先脱籍再卖身为奴,杠杆加杠杆,这样一来,钱比之前就多了。
二、如若碰到二手房房主没有要求帮我赎楼,那怎么办啊?
今天咱们要说的那就是交易类赎楼里也很特殊的方法的一类,也不是房主自己赎楼,只不过是房主没有要求你,即购房者帮忙赎楼。一般人遇到了这个都很纠结啊,多交钱,不你不用担心;不缴钱,没房。只不过你不愁,若想逃脱困境,共有分为三步:
1、就回绝
假如购房者你不焦急买房,而中介公司又不比较靠谱,房主也非常可疑人的话,那么为了安全为了她,强势委婉地拒绝才是最有利的做法。也就是说,个人建议可就断然拒绝了。
2、找人做担保
如果购房者你很想买但又自然不愿意冒风险的话,这样可以花万儿八千的手续去搬救兵,即找专业
担保公司
帮我。你可那些要求卖方做瑕疵担保,担保也可以是中介公司、专业担保公司、其他地方信用良好的道德的公司及自然人等。若合同不能不能履行,由担保方赔偿买方一切损失。
3、选择自己垫资服务,那肯定要做好万全的准备
简单的方法,前提是要中介公司面担保,如果你是,深入调查房产产权情况,再度,调查卖方个人情况,以及职业(高危职业请最好不要不同意)、个人征信情况等。最后,要求房主做一个顺位抵押贷款给你,这点很重要的是,它意思是还了按揭款之前你是那个房子的债权人了。
三、帮二手房房主赎楼的一些注意事项
简单,不建议您大家购买有尾款的房子,就算是定购也请找正规中介,做好万全准备。毕竟卖家一旦悔约,你的钱况且也能要出去,也会损失巨大无比,因为上法院是一个极其漫长而虐心的过程,等你的钱出去也许房价又涨了一大截,说不定连国家购房政策都早就变了。
主要,如果不是你要为房东赎楼,下面的这几点一定要尽量:
1、一定要找正规店中介,因此有一丁点问题,一定要明着问明白了搞清,切记感觉实在不好意思。
2、二手房交易以外一栏房产产权,房产有无抵押除此之外,还要房主夫妻双方名下的法诉情况及执行情况。
3、从你的银行卡转账到他
房屋贷款
银行时会有相关的收据,请保存好这些个收据。是因为这个收据可其他证明这种尾款是购房者你帮个忙还的。
中介买卖二手房时要特别注意什么?
1、核实交易信息。
房屋买卖双方在是从房产中介公司签署房屋买卖协议时,应在对交易房屋接受产权调查、对交易信息通过核实。此外,房屋买卖双方还应当由对交易金额、交房时间、过户期限等不重要合同条款并且共同确认。
2、不轻信虚假宣传、提供虚假信息。
房产中介公司受利益驱使,并不一定会对他刀枪剑戟的虚假承诺,其目的根由争夺客户资源、尽早完成交易、收取佣金。买卖双方在敢问其所做宣传及承诺应该是的情况下,是可以向专业人士进行咨询。
这对房产中介公司在职权范围内都能够表现出的宣传、承若,买卖双方应当及时特别要求其中写入房屋买卖居间合同;这对房产中介公司不予行政处罚决定的虚假承诺、虚假宣传,买卖双方可以向房地产中介行业、工商部门、房管局等主管行政部门进行投诉。但在房产交易信息核实以前,买卖双方不应当签订任何协议或直接支付一丁点费用。
3、慎签合同、不留漏洞。
房屋买卖双方和房产中介公司在公司签订协议时应以免带走小方框条款,不作填好时应在用“”又或者“X”代替,以尽量减少房产中介公司暗地里恶意篡改合同。就算是是房屋买卖双方与房产中介公司另有约定,也应当及时以面形式不予行政处罚决定,而不应当及时仅仅仅仅在口头约定上。
4、对格式合同、格式条款,主动地那些要求解释什么说明。
房产中介公司而不让签订的房屋买卖居间协议全是延后拟定计划好的格式合同、格式条款,买卖双方又不是很专业或并非很再理解咨询条款含义,根据的相关规定,房产中介公司以及格式合同的提供方,有义务、有责任主动去对格式条款应予以解释,在房产中介公司未不予解释时,买卖双方一定要让房产中介公司愿意对相关格式条款给以讲解不清楚,避免被卷入减攻击困境。
5、签证拒签“霸王合同”、“霸王条款”。
房产中介公司大多会实际合同文本、格式条款明显加重买卖双方责任、缓轻自身责任,这个合同、条款即为“霸王合同”、“霸王条款”,例如仅约定买卖双方违约责任而未双方约定中介方违约责任的条款等。
面对那些“霸王合同”、“霸王条款”,买卖双方应当一定要坚持具体的要求对其通过改,如果没有房产中介公司不同意下来,买卖双方应当婉拒签定“霸王合同”、“霸王条款”,尽量的避免当时遗留下来风险。
6、留存原件,存放收据、发票。
房屋买卖双方同房产中介公司签署房屋买卖居间协议时应在一式两份,再注意恢复原件,落款处应由中介公司签字盖章。在缴定金、购房款或者以外税费时,应当没有要求房产中介公司需要提供正规的发票也可以加盖公章房产中介公司公章的收据,并写清款项的事由。
7、坚决抵制违规收费行为。
如果不是二手房买卖双方对于房产中介公司会收费的合理性再产生怀疑,是可以向物价局、房管局等相关部门参与核实咨询,这对房产中介公司的违规收费行为应在斩钉截铁给以应该抵制,并也可以向相关部门举报投诉。
首先肯定先解释您的问题:
业主如何向担保公司借款利息34万,这个完全是业主与担保公司之间的事双方愿意,理论上说也没什么好不可以的。但跟担保公司借了钱就跟高利贷一样,我总觉得如果不是业主被忽悠了,不然他是真的就没必要多借那么多钱的,毕竟这是有费用存在地的。并且担保公司一般也应该不会这样做,为业主多垫钱,只不过垫钱部分,银行肯定不会划账那个钱在业主账上,业主随时可以用,举个极端例子:那个房子业主花31万买的,当时首付2成,6万,现在欠银行25万,现在房价就没变化,担保公司垫资给她34万?要是这个也可以,担保公司内部的风险就很大了,利益勾连的事不是什么不可能发生,所以我一般情况下,担保公司只承担责任银行肯承担责任的风险,也就是25万。
第二麻烦问下网签的解释,政府再推出网签,是要以免房屋一房两卖,严格一点意义讲网签的合同才是双方的正式地合同,即当经过审批的合同。房屋买卖合同里,相对于业主房屋如何确定有抵押是是需要业主你承诺的,要是有抵押在合同里也就是需要约定要如何解抵押。我是北京的,我们这有抵押的房子签属网签合同是就没问题的。当然您说的流通是没有错的,流通也就是办理过户手续,签了合同(无论是网签我还是一般合同)当然不属於必定流通,否则不就应该不会会出现违约了,但办理过户的时候,做抵押前提是是自动注销的,要不然过不了户,因为这个房子银行还有一部分权力。如果地域,在网签规定不一样。明确的现在的流程,有担保公司会监督他跟你去作网签的,您只承当2万的风险。
第三、我觉着补充协议是没有必要签定,因为一般合同里会对您的贷款额度做约定,然后对您贷款不继时的情况作约定。例如:买方贷款30万元支付房款,贷款不继申请额度,买方于甲乙双方办理……手续时现金先补。具体看到您这些合同,您就没必要提前全额支付那6万元,您全部可以不约定:直到银行批贷承诺函判断您的贷款额度然后或办理过户手续当天现金先补,您贷款不足以部分。当然做补充协议,听从您说的,也都属于合理不,是双方协商的,要知道卖方又是有立场的,但28万与34万差别也不很大了。但网银付款给担保公司必须是要有他本人签字确认授权许可,您剩余原件的。
跪求您的贷款性质,并不是根据您是否需要选择担保公司而转变的,那肯定我还是按揭贷款(消费贷款是要有抵押物的,房子现在我还是房主名字,过户结束之后您办不了抵押贷款)。担保公司一般来说作用只在于与银行关系好,知道一点银行需求,包装客户资质,提高贷款审批实际概率,以前还需要提供某阶段担保,即申请办理做抵押前提前放款给卖家,担保买家新房本办理抵押登记手续。其实如果没有您资质好,能能提供银行所需的贷款资料贷款并不算难,您找担保公司资质也是是需要客户自己提交的,肯定担保公司对于一些边缘客户,他们的包装作用是比较重要的是的。
第四、当然了确认付款给担保公司,不只不过您跟担保公司签订的合同的,只不过是这里您不需要业主有明确的面授权许可,您将房款全额支付给担保公司连续计算支付给他本人,您需要收存原件确定是他本人签字后的,尽量减少后期他从担保公司拿不到钱或跟担保公司有纠纷,找您麻烦。同时提个过分点要求,如果房子未过户,担保公司必须把钱退给您,估记担保公司应该不会答应,但既然如此现在是他们要找您签了合同,您就可以试一下。如果能这样您的保障为主就相当大了。
另外您提醒下业主,如果您把钱支付了担保公司,银行贷款是要直接弄到业主账户的,他别忽悠,不行就不等于彻底房款都还要放担保公司再换给他,多一手就肯定会多一个麻烦。
第五、您的贷款可以不晚几天就开始办,延后交完资料,这样的卖方抵押注销后,银行能比较快时间批贷,也就是您付款后,最短的时间就能办理过户手续,那样您的风险也是会小的多。毕竟唯有成功了过户,您拿到房子您才已经安全。同时真不知道您将交房手续装在什么时候?这种,您手上也没一点尾款,房屋交接时,如果不是有未结清的费用,您会也很减攻击,现金部分36万您已经付完,剩余款项由银行直接支付业主,您手上是没有任何一点主动权。如果有可能在您支付34万时,并且房屋交接,最多跟业主去确认水、电、煤气、物业、有线电视等是否有欠费(真不知道你们那是按人名走的还是按房子走的),这样的您后期的风险也也可以规避一些。
后来:担保公司的介入完美躲避了您一个月资金风险和业主得到首付后不还贷款的风险。只不过是垫支34万这个有点奇怪的。
实际操作中,您不要减轻贷款审批通过的时间,相距您做完了网签后付款的时间越短,您怀疑的风险也就越小。只不过目前风险巳经很小了,这种房子业主大部分钱都也没取得(搞到的大部分都还银行了),仅有跟您过户手续了才能拿到最后的24万,从常理可以说,业主变化的可能性不是太大。
祝成功!
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