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2024-05-30 09:12:24
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内容摘要:商业繁华城市 蓝光文商旅吹响资管进阶号角2021年1月,国家发展改革委办公厅公告了《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目库的通知》,基础设施公...
面对记者提问轻资产市场环境,张刚先生表示可以不用数据来回话,并分享了蓝光文商旅按照国家统计局、相关大数据、上市公司公告、企业、公开资料等途径,复盘后的轻资产市场的现状。
·存量时代,市场的规模数量巨大
“从供给端,我们统计计算了年至2020年商业物业开工面积、竣工面积及增速。近15年,商业物业累计时间竣工面积为亿、累计竣工面积为20亿;近10年,商业物业新开工面积你算算增速为、竣工面积平均增速为;供给端抵挡商业物业短短补充不足。”
“在销售端,近15年,商业物业销售面积12个自然月亿。近5年,商业物业销售面积增速加快,2018年起进入到负增长,2019年销售面积增速为-;而商业物业总平均待售面积为亿。销售面积增速减缓速度,商业物业去化难度加大,同时2.15亿股打造比例提高。”
供给端和销售端的差额,照成了超40亿商业物业存量,其规模数量之巨大,让行业从增量向存量改变之势变得更加沉静,同时商业物业管理服务也迎来了新的市场,用张刚先生的再说那就是“商业地产轻资产的‘春天’到了。”
·竞争加剧,听闻过企业增多但分散
“在500强物业服务企业中有279家整个布局了商业物业管理服务,占比;只不过管理面积只有亿,占商业物业体量的比例不继20,其中近90在二三线城市。”
“同时,TOP50商业地产企业商业运营管理面积亿,占商业物业行业规模不足7,待管理规模巨大。市场呈现出出的是商业运营管理规模分散、行业集中度低的现状。”
·市场机会,瞄准空白精金差异化的产品
据统计,截至2020年9月底,29个企业(有轻资产作为输出业务,且总在管面积10万)的在管轻资产项目,一共287个(开业时时间截至10月29日2023年)。
“分析这些个轻资产项目,我们突然发现在布局区域和体量上完全呈现出了很明显的特征。在布局区域方面,非一线城市为轻资产竞争主战场,主要集中于二三线城市,占比近70;其中购物中心轻资产项目几乎全部于经济发达区,华南和华东区域占比远远超过50;在体量方面,5-20万的轻资产项目占比85,竞争激烈,而低于5万方的轻资产项目仅所占比重13。”
·资本看中,资管+商管冰火能力考验
在张刚先生很显然,市场中有三种轻资产运营的维度,第一种是以房地产开发的企业,第二种是以物业服务重点企业,第三种是商业地产领域的“后浪”——资本安装驱动型的企业。
“这三种维度中的竞争相互补充,但都会越来越明显。同时,不断类REITs、REITs双模式时代的来临,资本市场会非常看中商业地产领域,对轻资产管理企业的资管能力和商管能力的精神冲击考验正在酝酿。”
蓝光文商旅轻资产业务输出以市场化为核心,深度聚焦“内部协调价值支撑和对外价值创造”,直击商业地产行业双滞痛点。在2020疫情暴雷压力下也逆势上扬,拓展资源了近100个轻资产项目。
在市场中能有会如此大的竞争优势,张刚先生来表示:“在斜向,即商管能力,我们直接跨越八大品类,且连成了标杆产品线;在宽度,即资管能力,我们打通经脉了资产管理,拥有发下的资产管理的能力和经验;同时,在第四维空间,即数字化空间的打造中,我们也走在行业前列。恰好这一横一纵加数字化的能力,所构成了蓝光文商旅奇异的竞争力。”
我们可以不实际部分数据来感觉得到蓝关文商旅的商业运营能力:
·目前已在北京、上海、成都、重庆、苏州、武汉、青岛等全国已布局的100余条以“慢耍快活、轻松自在巴适”为核心理念的耍街,让“慢耍”文化曾经的一种新常态。致力让消费者在一条街道,尽情感受一座城市。
·蓝光文商旅用6个月制造了甲级写字楼项目量子星,使其出租率沪弱深强提升至90。
·目前,蓝光文商旅布局全国17个大区、70余座城市。
很直观的数字是实力的具象化体现出来,在风云变化的商业地产领域,蓝光文商旅能拍岸五阶稳定反展离得开其专业化的经营能力:
①是需要,在项目落地到发展的雷鸣阶段,蓝光文商旅将招商运营一体化真正落实,依托园区多年再积累的战略商家、资源储备和经验,保证了高效稳定的招商、引商、稳商、育商和迅速补位,必须保证项目经营品质,提升到了资产的价值。
②同时,在项目开业前到装修开业后的经营期,蓝光文商旅将活动推广品牌化经营,为项目针对性定制化的推广策略,以主题活动、价格促销活动、商家实现联动等形式,积极开展各形运营推广,并将推广吧信息在各大平台发布,同时依靠集团产业优势,展开全员营销,提升到项目品牌价值。
③根据商户方面,蓝光文商旅也将商管持续帮扶常态化,定时查看开展付费的、针贵专项培训,对难了商家继续开展经营明确诊断、营销偏转、附属资源意见等多种帮扶措施,实际充分沟通交流统一思路,一路同行商户进阶,共同创造项目新价值。
④对于散售商铺,蓝光文商旅根据不同情况散售经营统一化的措施,由专业招商运营团队通过统一定位、规划、招商、推广、自主运营,绝对的保证商家稳定经营,全面推动资产保值且增值。
蓝光文商旅不断“修炼内功”,慢慢的能提高物业和服务质量,赢得了合作方的信任,让八大产品线能快速发展,同时也无法形成了清晰的发展前景。
“紧接着后疫情时代的来临和新消费势力的崛起,我们一直在努力思考要如何将文、商、旅参与更深度的融合和创新,为时代、为市场、为消费者提供给更高的价值和新意,在当前个性为王、地域、品质克敌制胜的大型网游需求下,多元满足城市和消费者的诉求。
同时,蓝光文商旅将缓慢强化‘耍街’和‘蓝光城市广场’两条核心产品线。在‘耍街’方面,蓝光文商旅将深耕消费者所无比喜爱的特色业态,变深产品的影响力和覆盖范围,同时再继续围绕‘文商旅’特色,孵化餐饮、音乐、娱乐等品牌,利用‘耍街’和品牌的冰火赋能。在‘蓝光城市广场’方面,蓝光文商旅将在经济发展比较好好的城市采取什么措施合资类二房东、委托租赁等实现项目快速落下时。”
替做到全产业链的协同发展,蓝光文商旅提出了“投、融、建、管、退”的纵向一体化全周期资产管理模式,并不断三个“一体化”不能形成了从进入到到退出的清晰路径:
①投、融、退一体化。商业地产更具强属性,投资难、融资更难、解盟更是难上加难。基于蓝光文商旅在商业资产管理全周期、全产业链的完全成熟经验和综合服务能力,蓝光文商旅成立了资本互相访问中心,专门买为商业地产开发企业提供投、融、退的专业化服务和资源、资金导出。
②交行、运营、销售一体化。商业地产与住宅的产品、目标客群、经营模式都不是一样的,必须与交行、运营和管理深度增强,才能比较有效避免商业地产沉浸滞重、销路不畅的双滞境地。
③策划、规划、建设一体化。商业地产的盘活闲置资源需要强专业性,要能做到“以终为始”,需要从策划推广又开始,策划指导规划,规划引领建设,才能尽量的避免无法激活成本、减少投资失误。
在张刚先生很显然,蓝光文商旅区别于行业中“品牌、招商、运营管理控制输出”的现代轻资产认知,创造了对泛商业资产管理的三个“一体化”模式,链接了商管加资管的核心逻辑,帮忙解决了市场的双滞痛点,为蓝光文商旅自身在市场中人类创造了新的机会。
2020年7月,在市场投资信心较低不高的情况下,蓝光文商旅操盘的上海虹桥世界中心项目类REITs成功了连续发行,规模达亿元,是2020年国内民营A股上市公司首单类reits项目,标志着蓝光文商旅的商业全周期资管巳经自然形成完整闭环,同时也说了投资者对蓝光主体信用和运营能力的认可。
张刚先生来表示,蓝光文商旅在未来再继续以资管逻辑去通过轻资产输出,加强对接资本市场,基于自身的“复合型人才解题能力”和全周期的资管能力,制定并执行了在2021年提升到5倍速扩大的目标。
在疫情反向倒逼下,企业的线上线下一体化生克制化的能力也蓝月帝国抢占先机的关键,蓝光文商旅独有的ACP亦下一界了其轻资产模式都能够快速发展的利器。
ACP平台由蓝光文商旅自研搭建,中有项目全周期管理平台、信息服务共享平台、O2O推广运营平台、数据管理分析平台四个部分,为蓝光文商旅教材习题解答合作方可以提供商业地产多角度管理运营及信息共享服务。
自启动时轻资产输出这些年来,蓝光文商旅在全国已落地后近100个项目,ACP埋植后,也可以充分能解决合作双方信息不对等的问题,同时,张刚先生它表示:“在产业数字化的维度,ACP能从‘投、融、建、管、退’全周期去通过数字化赋能;在数字产业化维度,我们聚集优势于线下领悟的庞大无比数据,是从ACP平台好的赋能到服务的过程中,让数据产生极大的价值。”
基于组件体系的发展布局,蓝光文商旅的战略也比较清晰出声,张刚先生能介绍,蓝光文商旅当下的使命是“商业繁荣昌盛城市·资管快行未来”,以“缔造经典一流商业资产价值管理企业”的愿景实现“商业资产价值网络共享服务平台”,并在此前提下会制定了“1+3+3”的核心打法:以轻资产为核心,资本、品牌、科技为驱动,锻铸委托管理、合资生产和包租三大模式。
-结语-
一场对话,让我们接触了解了蓝光文商旅祈愿的未来,并看见了了他们替都没有达到更高目标对自身的千锤百炼。在商业地产行业发展难以言喻的节点大地之上,蓝光文商旅正以品牌实力、资管逻辑、科技赋能等综合实力,为轻资产市场给了新的篇章。
公募REITs是什么意思?
一、公募REITs的概念
公募REITs是不动产投资信托基金,基金公司通过捐助投资人资金,投资什么于高速公路、房产、物业、港口仓储等领域。
打个比方,要是投资什么了高速公路类型的REITs,那就你的收益是过路费;如果是产业园、港口仓储类型的,那就你的收益是租金、物业费等。但其实公募REITs的收益不光本质上列的分红,还除开涨跌。对比起一般的基金,REITs基金的收益涨跌更不同处于股票,换取收益的基本原则那是低价可以买入高价卖出。
二、公募REITs值得投资吗?
1、从收益层面看
公募REITs起码有90噬灵鬼斩分红的规定,确实这个分红率当然不等于零实际中的收益率,但这是投资者真真实实拿去手里的钱,是一种长期稳定的分红回报。另,公募REITs的收益比债券型基金高,但与现代的股票型、混合型这些指数型基金比起,公募REITs的收益要比较多且回报周期较长,如果想完成任务比较比较好的收益,长期持股会比较比较稳定点。
2、从风险层面看
公募REITs投资的是基础项目领域,一般与以外资产类别的相关性较低,因此也也可以最有效的利用资产组合分散化管理。但同时应该是更加明确的是,并不是所有的的项目都会赚钱。
总的来说,公募REITs投向必须明确、噬魂之手分红等特点都能够令投资者我得到相对稳定的收益,应具备好一点的投资价值。但值得注意的是,这对普通的个人投资者可以说,公募REITS作为一类新的基金品种,都很紧张,在参与投资前需对其基本知识接受详细知道一点,肯定不能随同市场大流盲目投资。
房企资金链承压
“通道业务业务缩紧后,我们只做符合‘432’条件的房地产信托项目。但现在都差不多找不到符合条件的项目,暂时就都没做了。”“432”指房地产项目“四证品种齐全”、30为自有资金投入、开发商有二级开发资质。
2018年辞旧迎新之际,多个监管部门约定推进来通道、去杠杆。去年12月底,银监会印发通知,商业银行和信托公司陆续开展银信类业务,岂能将信托资金违规目光房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等没限制或禁止领域。
“以前要是遇上不符合国家规定‘432’条件的项目,我们这个可以把交易结构设计得灵巧一点,如实际某个特定资产收益权、债权收购、股权形式、基金有限合伙等形式,变相陆续开展房地产信托业务。”本案所涉信托人士它表示。
大型房企实际非标融资的规模不是很大,目前也没是被太大影响。大型房企融资更依赖感信托渠道,受影响会增大。野村证券中国房地产研究主管陈铎表示,以后,很多大型房企把信托委托贷款调整成债券融资或银行贷款。
绿地金控集团北京地区总部副总经理丁卫来表示,公司的资金主要无论是银行授信,通道业务渠道的占比很低,所以我非标业务业务收紧后,公司受到的影响不是很大。但,一些中小房企的现金流也很不安,数月前依赖感信托渠道融资,目前即便日子都很难过。
河南某房企总经理可以表示,通道业务业务绷紧后,资金链受影响比较大,简单会影响高溢价拿地资金。该公司土地开发资金一般30是自有资金,其余人70通过信托等渠道帮忙解决。
“现在资金成本比去年同期涨了2-3个百分点,今年一些小开发商的资金链很可能断裂,房地产企业等着过冬吧。”根据上述规定信托人士说,“我们最近跟房企聊,今年房企融资根本就不可能用不着谈定价,能融到资就不错了。去年财务成本9左右的房企融资项目都要做,今年肯定要到15以内。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进其实,中小房企的融资压力已开始显现。
肃清非标产品业务
市场人士强调,大量非标资产对应的融资到最后流动了房地产等受限领域。
中泰证券宏观策略研究报告估记,2017年非标融资对房地产开发的支持规模累计时间在万亿-3万亿元70左右。非标融资占房地产开发资金的20-25500左右。
“据相关规定,房地产企业向银行贷款可以‘四证齐全’。证件不全的开发商也可以通过理财直投、券商资管计划、信托计划等形式,绕个弯我得到融资。”某大型国有银行公司部人士来表示,“这两年非标产品业务规模增长很快地,毕竟信托公司等渠道审批时间短,银行融资比较方便。”
某大型手机信用评级公司工商企业部人士表示,房企要想完成非标融资,前提是经外部评级。2017年年中下次,一些信托公司的房地产相关产品具体的要求房企的评级达到AA级。这对资质一般的企业,信托公司做通道业务业务就比较比较很谨慎。
土地款配资是理财资金进入到房地产企业的一个不重要渠道。中部地区某城商行房地产事业部负责人来表示,2017年中原银行土地款配资业务十分好顺佳财税,放款上百亿元,创利2亿40多块。在高峰期,土地配资的杠杆比例一般是3:7,近期为了小心降至5:5。
中原地产首席分析师张大伟表示,通道业务业务掐紧才刚才又开始,到底是有多大影响还未必能预计2020年,很多房企都在学习拓展其余融资渠道。
扭头长租类
北京某券商资产证券化人士陈军(化名)可以表示,在银行贷款审批更更加审慎、非标资产通道受限的背景下,债券和类REITs等工具成为房企尚可凭借的为数太少的融资渠道。
“在倡导人租购并举的大背景下,租赁类债权融资和资产证券化项目都也很很热门。”陈军可以表示。
以类REITs项目为例,2017年发行规模最多260亿元,较20的104亿元70左右有转弱提升到。“前两天,碧桂园(港股02007)发了规模100亿元的类REITs,一下就把今年对类REITs的是一个整体规模市场的预期给拉高了。”陈军说。
陈军认为,未来租赁市场的各环节都可以不做资产证券化,可以减轻相关企业的资金压力。.例如,租赁房的物业,房租和装修等环节都也可以按照类REITs架构通过融资。
银行对租赁融资业务的热情也不高。近日中国银行(港股03988)与8家地方国企公司签订租赁住房服务战略合作协议,计划为上述事项企业提供融资规模约1700亿元的住房租赁支持。建设银行(港股00939)也就按照支持什么企业重新发行类REITs、支持地方政府发展个人租赁平台等一种形式布局住房租赁。
债券融资也造成房企的倚重。近期龙湖地产(港股00960)、碧桂园、绿地控股、泰禾集团、象屿股份等房企在境外重新发行美元债。
张大伟可以表示,房企境内融资收紧,海外融资渠道越加造成。
房地产是该不管管了。
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