好顺佳财税
2024-05-19 10:51:46
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内容摘要:杭州房地产企业如何税务筹划房地产业比较复杂的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕...
杭州房地产企业如何税务筹划
房地产业比较复杂的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等,再另外房地产开发周期长,要最精确计算二十多个税种的纳税情况,该如何降低企业税负曾经的资金短缺的房地产企业亟待解决的问题。
房地产企业的纳税筹划,一方面要借助其所比较复杂税种的一般纳税筹划方法,另一方面,也要用来房地产业税收优惠政策参与本身自身特色的纳税筹划。
一、利用土地增值税率临界点并且纳税筹划
税法明确规定,纳税人建造普通标准住宅可以卖,增值额未最多扣除项目金额的20的,城镇土地使用税土地增值税;增值额超过应纳税所得额金额20的,应就其所有的增值额按规定计税。起征点的规定改变存在地着纳税筹划的空间。这里“20的增值额”应该是我们常说的“临界点”。
二、变房屋出租为承包业务来并且纳税筹划
依据房产税暂行条例第3、4条的规定,房产税依照房产原值一次减除10至30后的余值换算缴交。房产房间出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率,依照常理房产余值计算缴纳的,税率为1.2;据房产租金收入算出交纳的,税率为12.两种计算出出去的应纳税额有时候会必然比较大差异,这就存在地纳税筹划的空间。房地产企业这个可以适当地将出租业务转化为承包业务而避免区分依照租金算出房产税的。
【例】A房地产开发公司曾将其手中掌握的一处东南边市中心的房屋出租,租金为20万元一年,该房屋的原值为100万元。公司估计缴纳房产税20×12=2.4万元,营业税20×5=1万元,城市维护建设税和教育费附加1×(7+3)=0.1万元。不确定企业所得税,公司的利润为20-2.4-1-0.1=16.5万元。
假如通过纳税筹划,公司将该房屋变的自己的一个分公司,另外将该分公司承包给某家商贸企业,承包协议费为20万元一年。因此该房屋是没有进行出租,又不能听从租金计算房产税,应该是通过房产原值计算房产税。应纳房产税100×(1-30)×1.2=0.84万元。公司不要缴交营业税、城市维护建设税和教育费附加,虽然,不判断企业所得税,公司的利润为20-0.84=19.16万元。该纳税筹划可可以减轻企业税收负担19.16-16.5=2.66万元。
三、变房地产销售业务为代建行为并且纳税筹划
如房地产企业在的新之初就能考虑最终用户,要什么代建房的条件,其收入可按“服务业——找代理商业”税目缴营业税,而避免开发后销售缴交土地增值税;同时,若企业不符合国家规定代建房条件,不管双方要如何公司签订协议,也无论其财务会计账务该如何核算,应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。别外,税法规定,建成后按比例分房港货的,暂免土地税土地增值税;建成后对外转让的,再按规定强制征收。公司可以充分利用好这一三个系列的税收优惠政策。
四、利用货币价值的时间性接受纳税筹划
货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值,它态度了货币的时间性。利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种总体节税方法,它却不是改变一定时期的纳税总额,但从二十多个纳税期限纳税额的变化中获得收益,进而普通冲减了税收,使纳税总额要比减少。
足以证明,合不合法不不合法地是从纳税筹划避税、节税、转税,注意规避或降低企业税负、提升收益和逐渐扩大市场竞争力,抵防、降底纳税风险是各个房地产开发企业的必修课,是房地产企业生存下来和发展的必要的话手段。
谁知道房地产企业代垫首付如何进行税收筹划
自国家调控政策先后出台后,房地产企业为减缓销售,促进资金回笼,哄然太低促销力度。需要注意的是,企业在按结构有所不同搞促销的同时,不要过分注意其中的涉税问题。
一、代垫首付
针对二套房按揭贷款须首付50以上的政策,某房地产开发企业所推出了代业主先行垫付两成首付款的补贴办法。
比如,市民网上购买一套价值100万元的房产,属其第二套房,该市民通过政策规定起码首付5成,即50万元。可不少人拿不出会如此多的首付款,只好房地产企业仅收取手续费3成首付款即30万元,然后再自行垫付20万元,帮客户成功贷款购房。双方约定,对房地产企业先行垫付的钱,在1年后接房时由客户交还并按银行同期贷款利率计算利息。
企业财务人员认为,既然企业没有不好算通知业主全部首付款,那你企业先行垫付的房款也不是什么实际中的预收收入,到业主实际中分期还款时再入帐如何处理,你是哪纳税期间申报缴纳大项税金时不考虑到企业一一垫付部分收入。即对首付款50万元,企业财务仅做账30万元,纳税申报营业额30万元,其他20万元待实际收取时再入账并通过纳税处理。
企业这等你的操作有无涉税问题呢?明确的具体税收政策规定,销售不动产扣取的预收款要缴纳营业税、企业所得税、印花税、预征土地增值税等。其中,营业税相关法规规定,纳税人销售不动产,根据不同情况预收款的,其纳税义务发生时间为送来预收款的当天。房地产企业为想办法快速回笼资金,催进客户以最快的速度去办理房贷按揭,无法先行垫付的首付款要与业主缴的首付款一起补开收款收据,财务处理上相当于企业全面的胜利了房贷按揭合同约定的所有的首付款预售收入,应当全额管理费用营业额,计算缴营业税及其他税金。
另外,房地产企业代客户提前垫付首付款的前提是与客户签订协议《资金垫付协议》,依据什么协议约定,客户前提是在房地产企业规定时限内(一般在开发商交房前)将首付款全额补上,房地产企业再向客户宣布接房。
此垫付协议也都属于企业经营的一部分,财务处理上应当及时管理费用其他应收款核算。将来换算收款时再冲减其他应收款,与预售收入没什么关系,不要另作纳税处理。但,房地产企业扣取的垫付资金利息和客户不按期还款的违约金,遵循营业税相关法规规定,将资金贷于他人使用则是要公司缴纳营业税。
二、购房返税
某市规定,去购买90平方米200元以内大多数住房是可以减按1征收契税。某房地产企业开发完毕的住宅项目虽不合要求,但同时轰出了购房返税的口号:购买该企业的新的140平方米以上户型,只需交纳1的契税,五十点契税由企业代客户申请支付。仍以一套价值100万元的商品房为例,客户应缴契税4万元,办理房产证时客户仅申请支付1万元,另3万元由房地产企业承担责任。该销售下,企业实际收入仅97万元,但正常申报营业税还应当由按100万元算出公司缴纳。
三、打折促销
房产新政具体实施后,各房地产开发企业应用相对多的是打折促销。但,企业对外宣传是打折销售,终于还是按净价网银签约。万般好促销手段,均不如我真接大幅让利省事,客户换取便宜实惠,企业也会减少了税金支出。
企业税务筹划一般怎么收费?
一般来说,的原因税务筹划是一项专业你操作,因为无论是个人应该企业继续开展税务筹划,都更迫害妄想于跪求专业财税代理机构接受业务委托。而依据什么纳税人换算状况差别,税务筹划收取也差别。一般来说,个人税务筹划服务收费一般为万元左右吧,企业税务筹划收费一般为万元至数万元。
【学习拓展内容】
税务筹划有企业税务筹划和个人税务筹划的区分,据筹划主体不同,可根据不同情况的税务筹划方法也存在地一定的差异。税务筹划,是指在税法规定的范围内,通过对经营、投资、理财等活动的早就筹划和安排好。尽可能会的获得“节税”的税收利益。它是税务代理机构可从事外贸的不更具代理公证性能的业务内容之一。税务筹划是由应为Tax Planning直译飞来的。从字面表述也这个可以称之为“税收筹划”、“税收计划”,可是的原因我国将税务局是对税收征收任务的安排就是“税收计划”,为之以免与之混淆,在从国外文献中从国外引进这一术语之初,将其译为“税收筹划”、“纳税筹划”、“税务筹划”,一体现了什么税收筹划所具备的实现创意策划安排好的特点。
张总监 13826528954
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