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好顺佳财税
2024-03-25 14:26:09
3667
内容摘要:房地产合理避税的几种方法合理避税是纳税人从自身经济利益滚动条地接受避税商议,下面就介绍哪一种最常见的一种的避税方法。一、用来合作开发合理避税凭借此方法是可以经营收入利息收...
一、用来合作开发合理避税
凭借此方法是可以经营收入利息收入包括分红收入在收入性质上是可以相互转化,企业是可以根据实际中不需要中,选择词语代替的经营以能减轻税收负担。
例:甲公司拟争取资金200万与乙公司合作开发一个商住楼项目。甲公司可采取措施100元以内几种方法与乙公司合作;
1甲公司按出资比例200万与乙合作开发该商住楼,
2甲公司可银行把200万元出借资金给乙公司联合该商住楼变更土地性质
3甲公司是可以采取措施投资入股组织该商住楼变更土地性质
筹划分析;现假定甲公司1年后中途逃离该商住楼开发项目,经与乙公司协商好分得现金40万元。
方案一:合作开发
甲公司与乙公司合作开发该商住楼,1年后所得为40万元,收入按税法规定充当项目收入分利,的原因甲公司出资金其收入不分摊一丝一毫成本。在公司分得40万时,等同于公司将合作开发的商住楼中一类自己的部分转让手续给了乙公司,转让价格240万元,转让收入需缴纳不动产经销的营业税及附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。
方案二;出借资金资金
若果甲公司按照银行将200万元借给乙公司,利率为5%,1年后甲公司同样的收起40万元,其才是利息收入应缴业营业税及叠加、所得税后方为所得。
方案三;投资入股,商务楼完工销售后分回股利。
而甲、乙两个公司税率相同,公司40万元税后利润不需补税即甲公司所获经济利益为40万元。
筹划结果;
从上面的比较比较可以看出这三种方案单从节税角度看,第三种方案为。即甲公司将200万才是投资入股,分回的40万税后利润不要补交税,蓝月帝国甲公司实际我得到的经济利益。
二、借用股权交易合理避税
例;某房地产开发公司,在一海边城市开发一幢五星级酒楼,可以卖给一外国投资者,变更土地性质成本18亿元售价28亿元,按规定此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约亿元(换算过程略)
筹划分析;
该房地产开发公司这个可以先投资啊建立一子公司“某甲大酒”,酒固定资产建起后,再将大酒股权所有的转让手续给外国投资者,则可无需承担上列税款,具体一点的操作过程::
第一步;联合别的股东共同出资,并入一控股子公司“某甲大酒”,某某大酒强大法人资格财务独立核算。
第二部;某甲大酒接受固定资产建设,相关建设资金由房产开发公司可以提供,并作应付款项处理
第三部;固定资产完工后,房产公司将手中掌握大酒的股权彻底对外转让给外国投资者,房产公司放下股权变更价款及大酒绝大部分债权。
筹划结果;
经由本案所涉一番谋划,只不过股权变更收益要缴纳企业所得税,但这部分所得税是房产开发收益的确就必须交纳的,但转让股权业务不交纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税,使少纳了不动产转让过程的巨大数额税款。
三、依靠签订合同装修费的合理避税
例:某开发公司就是为了促销,优惠客户赠送客户装修费,有一套初级住宅136平方米1万元,面积为100平方。价款为100万元,开发商在与客户签订的合同中规定有10万元是赠给客户的这10万元装修费要如何避税。
谋划分析:
按规定10万元要进入到宣传费的,要是一大笔钱费用在该企业完全销售收入纳税范围内,则当年是可以在企业所得扣除五险一金福利费。如果合同中规定这套住宅是向客户实际交付也想装修之后的住宅,合同中不去反诘提道有10万元装修费用,这时10万元的装修费就可以不能计入成本,并不能企业所得税税前扣除。
筹划结果;
经由这样的筹划,10万元的装修费就成了扣税可应税收入,这笔装修费被轻松被消化掉。
实际避税商议对特殊备选的经营纳税方案进行择优筛选但他在主观上是替减轻自身的税收负担,但在客观上全是在国家税收经济杠杆作用下渐渐地走向优化产业结构和合理配置资源的道理,体现了国家的产业政策,最终达到更合适地速度更快地发挥国家的税收宏观调控职能。
于:新和财税
1.地区优惠;
七类地区有税收优惠:1、经济特区,所得税率15;2、经济开发区,依据投资额可免1到5年的所得税这时;3、高资质产业开发区,一定时候所得税率15;4、保税区,所得税率15,保税区里的企业彼此间交易不征收,至于,国外产品到了保税物流园区去暂时不征关税,不征进口关税,国内的企业把产品卖到了保税区,就可以提前申请办理出口退税手续;5、贫苦地区,贫困地区企业可不免税3年;6、西部地区,原则上国家鼓励、产业部的指导下的企业所得税率15,国家指导、热情鼓励的产业也可以免2减3;7、当地政府财政返还的地区。
2.不同行业间利润撤回;
利润需要转移到税费有优惠的咨询、设计、装修、代理公司、物业等。
(94)财税字第001号。这些文件的第一条的规定大家这个可以看一下,对新办的独立核算的从事外贸咨询业、信息业、技术服务业的企业或经理但应自刚开张之日起第一年至第二年城镇土地使用税所得税。第五,对新办的独立核算的畜牧兽医相关专业公用事业物资,也对外贸易业、仓储等是可以减半征收求一年。
国税发2000(84)号文件第53条,纳税人再一次发生的佣金条件a选项条件的,可能计入销售费用:(一)有法律有规定假的凭证;(二)支付的对象可以是其它的有权畜牧兽医相关专业中介服务的纳税人或个人(支付对象不含本企业雇员);(三)申请支付给个人的佣金,除另有相关规定者外,不敢达到服务金额的5。(没有单位的佣金限制)
3.外资优惠;
资金国外转一圈,转为外资或中外合作企业,享不享受地方外资税费减免优惠。
4.子、分公司选择;
你选中央人民政府贸易部分公司那就设立子公司:1、分支机构盈利,总部出现亏损,最好就是是设成分公司;2、分支机构利润亏损,总部盈利,也最好设成分公司;3、分支机构在项目原先的当地有税收优惠,有财产返还,建议您设成子公司。
有时在外地设分公司,当地税务机关也让你在地方不用交税。分公司也分成两种,一种是实行独立核算的分公司,一种是非独立核算的分公司,这对独立核算的分公司也可以那些要求它营业税和所得税在当地交,相对于非财务独立核算的分公司,对房地产企业一般说来,营业税一般是在当地交,所得税也可以回总机构交。独立核算的分公司要满足的条件三条:第一,在外地办事机构银行结算帐户,第二,暂设会计帐户编制会计报表,第三,也能独立计算盈亏,这三条都条件符合了,营业税所得税都在当地交;不然营业税当地交,所得税可回总部交。
5.解决下岗职工就业避税;
是可以办事机构物业管理与装饰装修公司。
避税具体操作方法
1、收入撤回法:①资产重组,把装修等剥离出房地产公司;②定价分拆,把精装修房折成毛坯房与装修合同;③关联交易。
2、费用成本分摊法:①高息借贷,信箱公司高息借款利息,全部转移子公司利润;②租贷,信箱公司的物品租贷给子公司并扣取租贷费(私车公用,签订租贷补偿协议,在公司摊销起抵税效应);③服务收费,除开咨询费、代理费、手续费、佣金、劳务费等;④法,将信箱公司资产(土地)是从评估高估后记入开发成本;⑤债务重组,信箱公司跟房地产子公司并且尽量多的债务重组,造成子公司损失,会减少利润;⑥材料高价甲供,利润存给上游关联公司(第6号《关于企业债务重组业务所得税处理办法》第九条的规定:关联方彼此间发生的所含的一方向另一方转移到利润的让步条款的债务重组有合算的经营,要要什么下列条件之一的就这个可以明确的我刚刚讲的这么做:第一,经法院武器法赞成的,第二,有召集债权人不同意的协议);
3、利润或亏损需要转移法。
个人所得税避税
薪资福利化(适用规定于企业中高层)
将高薪酬转为公司配车、单位住房等,增加个人所得税,车可在公司折旧,太低基本工资税前列支项目,会减少利润
薪酬费用化
老板商场买的东西开公司发.票
将薪酬中的通讯津贴等补贴分不出来,如手机费、打吧费需要报销的形式而千万不能交归工资,或打入餐卡等
培训、考察避税
对于的是营销人员
营业税避税
自建房不交税
自建自用,不消售即可
国税函发[1995]191号关与企业(单位)分部建筑安装企业土地税营业税问题的批复:对企业单独的的建筑安装企业承担责任本企业的建筑安装工程,凡不与本单位结算工程价款的不征收营业税。
合作建房可避税
入股合作,共担风险的避税
[1995]156号关於印发《营业税问题解答(之一)的通知》17条:房屋完工后要是双方采取的措施利润共享,利润共享的分配,听从营业税"以无形资产投资入股,进行得到投资方的利润分配,分别承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对甲方向联营公司企业可以提供的土地使用权,其为投资入股,对其不征营业税;于:新和财税
改变交易避税
卖整栋楼可评估公司后转为股权,再股权收购避免交易税
国税发[2003]83号《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》第三条:下列选项中行为应视同销售确认收入:1、将变更土地性质产品作用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;2、将旗下产品转作经营性资产;3、将的新产品用作对外投资(好象堵住了)在内分配给股东或投资者;4、以的新产品抵偿债务;5、以开发产品猎取以外企事业单位、个人的非货币性资产。
股权收购
股权收购
先分后转
股权收购以分红后按股本等价转让中最浪费,分红企业不用什么再交所得权;要是不分红,股权溢价部分才是股权转让收益要续缴33的所得税。
投资
股票投资
投票投资以个人名义炒比以公司名义炒好。而且以个人名义买股票他不交个人所得税,免税优惠;以公司名义来买股票,将来挣了钱了,必须要交33的所得税,接着把钱从公司拿回还得补交社保20的所得税。如果没有有一天税务局绑走你,你钱哪儿来的那么多,应该是买股票了,买股票是不交税的。假如说做房地产生意的,得正常申报交税。
投资出租
投资出租物业
如商住项目有一个配套写字楼(公建不能卖),是可以先建住宅,预售后1亿元收入中,也可以拿8000万盖写字楼,盖好后用来租掉,这样8000万在帐目上就成了投资而非收入,住宅预售的帐面收入为2000万。
招标采购
供应商中,选择
一般纳税人他要卖玻璃的话绝对含17点的,较小规模的含4点到6点的税,作为开发商对于,一般买小规模纳税人的便宜啊;而充当工业企业,买一般纳税人的更划算,开增值税发.票可抵进项税。
设备安装企业招标费用浪费
占房产商中比例小,对西气东送等项目作用相对于比较显著
延长寿命纳税
存货记价方法的选择、坏帐冲销方法的选择、资产折旧方法的选择、长期待摊费用摊销期限的选择
自由裁量权
捐款的个人所得税
税务机关的自由裁量权,房地产直接捐献视同销售
1、按1993年10月31号人民共和国主席令第12号,工资薪金所得,个体工商户的生产经营所得,企业是单位的承包已出租经营,劳务,稿酬,特许权,在用费,利息,股息,红利,财产租赁,财产转让,劳务报酬。捐赠所得不在财产转让收入里面。2、按第四条,第一省部级以下的奖金,国家统一规定发的补贴津贴免纳个人所得税,这条里面不除开捐赠所得。
兄弟关联企业
投资,股权合作,
税法51条规定:第一条在资金经营购销等方面修真者的存在然后的或间接的拥有或是完全控制关系的,第二、直接或者主动地曾经的第三者所手中掌握和控制,第三,在利益上具备相关联的其它的关系;兄弟、亲戚等办的企业如何确定是关联企业由税务局裁量。
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