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好顺佳财税
2024-03-23 04:16:08
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内容摘要:大数据背景下房地产税务风险管理有哪些大数据助力风险识别从是是特征定位向综合风险画像装换。目前风险识别工作比较多采取的措施人工分析和风险模型互为的模式参与风险疑点的定位,未...
一、房产税牵涉到的几个重要文件
(一)财政部、关於拥有房屋功能的地下建筑征收房产税的通知(财税[]181号)
(二)关与进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税关联问题的通知(国税发〔〕173号)
(三)财政部跪求房产税、城镇土地使用税有关政策的通知(财税〔2006〕186号)
(四)财政部、麻烦问下房产税城镇土地使用税无关问题的通知(财税[2008]152号)
(五)财政部、关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知(财税[2010]121号)
二、房产税的几个涉税风险
(一)关于要如何确认房产原值
房产原值的确定:对依照常理房产原值计税的房产,无论是有无记载在会计账簿固定资产科目中,均应明确的房屋原价可以计算缴纳房产税。
房屋原价应依据国家或是会计制度规定通过核算。对纳税人未按国家会计制度明确规定核算并记载的,应按规定予以调整或恢复做评估。
(二)房产税纳税义务截止时间的确定
纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而根据相关法律规定重新开启房产税纳税义务的,其应纳税款的计算应报名日期到房产实物或权利状态再一次发生变化的当月末。
(三)麻烦问下居民住宅区内业主总计的经营性房产征收房产税
对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由求实际经营(以及自营店铺和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营平台的,依照房产余值计征,没有房产原值或不能不能将业主共有房产与别的房产的原值准确划分开的,由房产所在地地方税务机关参看兽类房产扣减房产原值;商用房的,据租金收入计征。
(四)关与房屋附属设备和配套设施计征房产税问题(国税发[]173号)
1.就是为了保留和增强房屋的使用功能或使房屋柯西-黎曼方程设计要求,凡以房屋为载体,万不可随意移动联通的厦门湖里医院设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,不管是什么在会计核算中是否另做凭证与核算,自2006年1月1日起都应冲减房产原值,计征房产税。
2.这对更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值能计入房产原值时,可扣减以前相对应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中使用寿命短、不需要偶尔会直接更换的零配件,更新完后并没有冲减房产原值。
(五)关於必须具备房屋功能的地下建筑征收房产税
1.凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋联成一体的地下建筑以及全部建在地面200以内的建筑、地下人防设施等,自2006年1月1日起均应当由九十条规定征收房产税。
2.相对于港货的与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地底部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体听从地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
3.自家用的彻底建在地面以上的建筑、地下人防设施等,按有关规定计算征收房产税,估计那就证明的是,房产税是一个地方税种,各市州级政府可以通过或者的权限对房产余值及具体实施计划作出或则规定,并报财政部、备案。
(六)关与出租房产适当减免租金期间房产税问题
对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有减免优惠租金期限的,免收租金期间由产权所有人听从房产原值缴纳房产税。
(七)关于将地价记入房产原值征收房产税问题税[2010]121号)
对明确的房产原值计税的房产,不管会计上要如何核算,房产原值均应乾坤二卦地价,包括为取得土地使用权直接支付的价款、开发土地突然发生的成本费用等。宗地容积率低于的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并依据可以确定能计入房产原值的地价。例:某工厂有一宗土地,占地20亩20000平方米,每72平方米平均地价1万元,该宗土地上房屋建筑面积800036平方米,实际算出则其该宗地容积率为,而,管理费用房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/24平方米=16000万元。
(八)麻烦问下财税[2010]121号文件的几个问题
问题一:要是一宗土地上既有也修建好投入使用的房产,又有在建或规划建设的房产,在将土地价值冲减房产原值征收房产税时,有无也可以将该宗土地的价值在不同房产中并且分摊。
正在修建房产和待建中房产并未建成使用,明确的原办法房产税具体规定都属于应税房产,不应当缴纳房产税,其占用带宽土地的价值也不可能另外房产税的计税依据缴纳税费。根据,该宗土地的地价,应明确的最终建成和正在修建(和正在建设中)房产的建筑面积比例进行分摊。其中:建起房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税;正在修建和即将建设房产分摊的土地价值,待房产建成后再计入房产原值征收房产税。
问题二:应税房产无偿配建了一些非应税建筑物,如游泳池、烟囱、水塔等,在可以计算能计入房产原值的土地价值时,是否应将这些建筑物所占土地的价值扣除。
房产税的几个政策问题
通过规定房产税新的政策,独立于房屋除了的建筑物,如游泳池、烟囱、水塔等,属于什么房产,不是什么房产税的征税对象,其所电脑资源土地的价值也不应该冲减应税房产的原值征收房产税。而,在计算应冲减房产原值的地价时,可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值通过扣取。
三、房产税计算举例
例题1:A企业2009年拿到一宗工业用地,当年直接支付土地价款200万元,缴纳相关税费80万元,该宗土地主要是用于大力建设一幢厂房,厂房全部竣工后房产原值(不含土地价值)为2000万元,厂房周围道路、绿化带建设成本100万元。
问题:题中A企业厂房建筑面积180036平方米,土地面积400036平方米,该企业厂房原值是多少?
答:1、该宗地土地价值:200万+80万=280万
2、该宗地容积率:1800÷4000=
3、总平均地价:280万÷4000平方米=700元/72平方米
4、应记入房产原值的地价:1800x2x700=252万
5、该企业厂房原值:2000+252=2252万
四、系统的总结
在中国,房地产税和增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向功能调节税、契税、耕地占用税等。
说起房地产税就不得不讲讲房产税了,现在还是会有不少人将房产税和房地产税混淆不清。
房产税和房地产税虽只有一一字之差,但概念肯定不一样的。房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
准而言,房地产税包涵房产税。
个人购房需要交什么税
个人添置新房,除此之外房款还需要承担你所选的税费。
01契税
契税,从广义上讲,那就是指对契约征收的税,是以所有权发生了什么全部转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。
买房时按评估额1-3缴纳契税。依据什么我国2012版税法法律规定:面积90平米内唯一一个贷款买房1,面积90√3-144100平方米,2002年,非榜首次购房或144b平方以上按3缴,由买方交纳。
新房应纳税额=计税依据×税率。
要是李明去年置购了一套90平的新房(榜首次购房),总房款为100万元,李明是需要承当的契税=100万元*=万元。
02印花税
两者相比契税,印花税那就是小数目了,印花税遵循总房价的‰交纳。
也就是说,100万的房子,如果交500元印花税就可以了。一般印花税跟首付款一起缴,也比较方便开发商统一直接办理合同登记和房产证。
房地产企业售房环节必须缴哪些地方税
目的是能够防止开发企业通过佯装延长寿命收入实现方法的确认时间,随意地判断成本对象或混肴成本界限等递延或想要逃避纳税义务,能保证国家税收及时足额入库时以及不同纳税人互相税负和纳税时间的公平,税法对房地产企业提出预售收入的通常税种均做出了决定了规定。
房地产开发企业在预售房屋环节主要牵涉的税种有增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等。
01增值税(销售不动产)
《人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第691号)第一条规定:在人民共和国境内销售货物或则加工、修理修配劳务,销售服务、无形资产、不动产和进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应当据本条例缴纳增值税。
房地产企业预售开发产品,不属于销售不动产的行为,当为增值税纳税义务人,税率为9,其纳税额为房地产开发企业销售不动产收取手续费的全部价款和价外费用。
如房地产企业销售商品房是采取措施预收款的,其纳税义务发生时间为通知预收款的当天。
涉税风险提示
1.房地产开发企业销售不动产向购房者收取手续费的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用,均肯定遵循规定缴纳增值税,由得必须履行增值税纳税义务,不然必然涉税风险。
2.为少交增值税,房地产开发企业很可能还修真者的存在未按规定坏帐准备开发成本、成本费用确认时间不对、未按规定摊销梯度土地成本,甚至连顾忌建筑提高原设计成本扣掉没理由扣除的成本费用、公司虚开发票费用等违规做法,均存在庞大无比涉税风险。
02土地增值税(预征)
《人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条内容明确明文规定:“纳税人在项目完全工程结算前转让房地产全面的胜利的收入,的原因涉及成本确定或其他原因,而不能据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目彻底竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。详细办法由各省、自治区、直辖市地方税务局据当地情况制定出。”
而,土地增值税一般先自行申报,由税务机关通过清算,多退少补。
各地对土地增值税的预缴税率未知差异,一般来说,大多数标准住宅通过预售收入的,除大多数标准住宅以外的以外住宅为,以外房地产项目为。
涉税风险提示
1.土地增值税的计算中也比较复杂收入、成本、费用的确认,在进行确认时候如一次性处理方法不恰当也会有涉税风险。
2.绝对把握土地增值税预缴税款的时间。依据《税收征管法》第六十八条规定去处理:纳税人、扣缴义务人在明确规定期限内不缴或是少缴应纳或者应解缴的税款,经税务机关责成时限缴,逾期仍缴的,税务机关除据本法第四十条的规定根据不同情况强制执行措施追缴其不缴的或少缴的税款外,这个可以处不缴或则少缴税款的50以下5倍以上的罚款。
03企业所得税(未基本完工开发完毕产品)
必须警告大家的是,只不过房子是预售的,一类预收收入,但预付款收入也有纳税义务。
房地产企业按照签署《房地产预收合同》所取得的收入,从企业所得税的角度,不再继续存在“预收帐款”的概念,如果能公司签订了《销售合同》、《预售合同》并交纳款项,不论产品如何确定全部完工,所有的去确认为收入,而,负有企业所得税纳税义务。
房地产开发企业销售未完工房屋全面的胜利的收入,应先按估计计税毛利率分季(或月)计算出最迟毛利额,管理费用当期应纳税所得额。企业销售未全部完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定并且判断:
(1)开发项目东南边省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得擅入较低15
(2)开发项目坐落地及地级市城区及郊区的,再不低的10
(3)开发项目位处其他城市的,岂能高于5
(4)属于什么经济适用房、限价房和危改房的,岂能较低3
涉税风险提示
在企业所得税方面,房地产开发企业在网上预售过程中可能会又出现200以内几类涉税风险。
1.刻意的隐瞒销售收入。如能提供虚假或是不完整的销售面积,以商品房抵债,比如冲抵施工费、材料费等。
2.未及时确定收入。房地产开发企业的开发项目早就部分完工并就开始销售,当柯西-黎曼方程要求时,是需要及时结转成本收入,的原因众多原因,常存在预收账款从未及时冲减的问题。
比如,项目在年度内早就全部竣工后,并提出了竣工备案表,参照企业所得税发要求,年底“预付款账款”科目余额应完全结转,若已被所有的结转即违返了企业所得税法规定。
3.被混淆预售收入相关的税金及附加所得税前扣除问题。在企业月度或季度申报企业所得税时,预售收入缴交的营业税金及附加肯定不能从当期利润额或所得额中扣取;在年度企业所得税汇算清缴时,与预计2020年收入相看操作的税金、附加及相关费用应该要应予以扣掉。
04印花税(商品房销售合同)
参照《人民共和国印花税暂行条例》船舶概论实施细则的规定,在预售期商品房时,如公司签订商品房销售合同或商品房预售合同的,应在签订合同时,按合同所典籍金额的万分之五计税贴花或按月汇总资料公司缴纳印花税。
警告请房地产企业主,房地产企业开发经营中链条较长,业务紧张,房产交易只不过是房地产企业经营数千链条环节中的其中一环。
一个房地产项目从土地声望兑换、规划设计、融资,到建筑施工、房屋预售、营销、项目清算、物业管理等环节,每一项经济行为都会产生税金,涉税风险点多,不合规的操作容易又加重涉税负担。
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