好顺佳财税
2024-07-27 10:24:28
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内容摘要:税务筹划一般怎么收费?一般来说,的原因税务筹划是一项专业不能操作,因为无论是个人应该企业继续开展税务筹划,都更反社会倾向于寻求专业财税代理机构参与业务委托。而参照纳税人实...
税务筹划一般怎么收费?
一般来说,的原因税务筹划是一项专业不能操作,因为无论是个人应该企业继续开展税务筹划,都更反社会倾向于寻求专业财税代理机构参与业务委托。而参照纳税人实际中状况完全不同,税务筹划收费的标准也差别。一般来说,个人税务筹划服务收费一般为万元70左右,企业税务筹划收费一般为万元至数万元。
【学习拓展内容】
税务筹划有企业税务筹划和个人税务筹划的区分,据筹划主体相同,可采取的税务筹划方法也必然一定的差异。税务筹划,是指在税法规定的范围内,对经营、投资、理财等活动的准备好着手准备和安排好。尽很可能的获得“节税”的税收利益。它是税务代理机构可从事行业的不具备信誉证明性能的业务内容之一。税务筹划是由应为Tax Planning直译冲来的。从字面表述也可以称之为“税收筹划”、“税收计划”,但是而我国将税务部门对此税收征收任务的安排叫做“税收计划”,为之尽量避免与之混淆不清,在从国外文献中从国外引进这一术语之初,将其译为“税收筹划”、“纳税筹划”、“税务筹划”,一能够体现税收筹划所具有的实现创意策划去安排的特点。
房地产开发企业税务筹划怎么做?
如何可以避免纳税风险,怎么在最多的空间内尽很可能地减低企业的纳税成本,增加企业营业利润,实现企业利润的最大化,这对房地产开发企业具高不重要的现实意义。近年来,为操纵房地产地价温度过高,投资过热,国家相继印发的通知宏观调控政策,先是央行做出了决定加息,随后“国六条”出台文件,随后国六条细则、取消外资炒楼,乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现,使房地产开发企业的税收筹划更具高战略意义。本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划通过分析。
一、房地产开发企业税收筹划技术
房地产开发企业而其业务范围广,经营活动紧张,但,按结构的筹划技术也其中的一种的,依据什么其特点和经营业务,不受需要的税收筹划技术是可以再归纳为100元以内好多种。
(一)可以避免平台谋划
土地增值税适用四级超率累进税率,存在着明显地税率快速跳跃临界点。而,可以凭借规避平台筹划规律接受商议节税,其极其关键的操作是完全控制增长率,可以不实际价格、扣除相应额的调节来基于。
(二)投资转化技术
房地产开发企业以外开发、销售房产这一传统经营模式外,还也可以需要出租、投资联营等多元化的经营模式,转化技术是对房地产开发企业来讲,其效果相当确实。
(三)税基筹划技术
房地产开发企业资金占用量大,是需要不断筹措资金以其变更土地性质能力,而资金筹划中的税收筹划,集中于怎么降底税基。银行贷款资金筹集、发行债券筹措资金等也是融资,也可以凭借利息抵税效应降低税负,而发行股票则属于什么权益资金模式,不能按税后利润分配,没法有效减低税基。
(四)实现技术
主营业务收入的筹划,其切入点是发挥基于技术,合理不再控制和去确认收入的实现,降低税负。对于房地产企业来讲,税收政策对其收入的约束是非常严格的的,预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额,申报缴纳企业所得税。房产销售定金、预付款房产款都要全部纳入收入总额缴营业税。
二、房地产开发企业税收筹划
(一)依靠临界点并且税收筹划
纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时,是从增减收入或支出,避免承担部分较重的税负。目前借用该方法最少的那是房地产开发中筹划土地增值税。税法明确规定,纳税人建造大多数标准住宅出售,增值额未最多扣除项目金额的20的,城镇土地使用税土地增值税;抵税额超过扣除项目金额20的,应就其所有的实现增值额按规定计税。这里“20的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应,可以进行纳税筹划。要是房地产开发企业可以建造的特殊标准住宅出售时的抵税率在20那个临界点上,一是通过适度地控制大量收购价格。销售收入迅速下降了,而可扣除项目金额不变,交税率肯定会降底。不过,这会受到另一种后果,即会造成收入的减少,此番话是否两种方法,就得也很增加的收入和控制增值率下降的税金支出的大小,权衡得失做抉择。二是提升可纳税调整金额。诸如增强房地产开发成本、房地产开发费用等,使商品房的质量进一步增加。但是,在增强房地产开发费用时,应尽量税法明文规定的比例限制,的新费用的扣掉比例再不将近拿到土地使用权全额支付的金额和房地产开发成本之和的10。
大海房地产开发公司建成一幢其它标准住宅,提出销售收入693万元。该公司为可以建造普通地标准住宅怎么支付的地价款为100万元,建造此楼动员了300万元的房地产开发成本(其中:土地征用及拆迁补偿费40万元,前期工程费40万元,建筑安装工程费100万元,基础设施费,开发间接费40万元),房地产开发费用为40万元,与转让房地产无关的税金为55万元。根据税法的规定,该房地产企业可以扣取的费用除开上述费用以外,还可以加计扣除(100+300)×20=80万元。所以,该房地产企业的实现增值率为(693-100-300-40-80-55)/(100+300+40+80+55)=20.5。依据什么税法相关规定应按30的税率交纳土地增值税(693-100-300-40-80-55)×30=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。要是该企业并且纳税筹划,将该批住宅的出售价格减低为690万元,则该公司的价值增值率为(693-100-300-40-80-55)/(100+300+40+80+55)=20.根据税法的规定,该企业用不着交纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。通过纳税筹划后使企业减轻税负115-82.6=32.4万元。
同时,房地产企业也这个可以通过增加扣除项,凭借土地增值税的临界点来通过纳税筹划。假如黄河房地产开发公司开发一幢特殊标准住宅,房屋售价为1000万元,按照税法规定可应税收入金额为810万元。价值增值额为190万元,抵税率为200/800=23.4该房地产公司要缴交土地增值税190×30=57万元,营业税1000×5=50万元,城市维护建设税和教育费附加50×(7+3)=5万元。不判断企业所得税,该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。如果没有该房地产公司参与纳税筹划,将该房屋接受简单装修,费用为105万元,房屋售价减少至1100万元。则遵循税法规定可应纳税所得额提高为915万元,价值增值额为185万元,增值率为185/915=20,不需要交纳土地增值税。该房地产公司是需要交纳营业税1100×5=55万元,城市维护建设税和教育费附加55×(7+3)=5.5万元。同样,不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。该纳税筹划降底企业税收负担为124.5-78=46.5万元。而且,土地增值税是房地产开发的要注意成本之一,而土地增值税在修建其它标准住宅增值率不将近20的情况下也可以免缴,企业也可以是从增强扣除项以至于房地产的交税率不达到20,进而贵宾级别免税政策待遇。
(二)用来投资的不同参与税收筹划
房地产开发公司是对投资性房地产有两种有所不同的投资一是商用房拿到租金;二是以房地产入股投资联营分得利润。这两种投资所比较复杂税种及税负不同而不同,修真者的存在着较大的税收筹划空间。
大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处闲时房产。房产原值1000万元,不好算使用面积30072平方米,2008年1月份准备着对外投资,若采取的措施出租,估计年提出租金为200万元,若主要是用于联营,则预期每年的联营企业利润中,大海房地产公司所占份额为500万元。那就,我们分析一下,哪种对于企业更能节税,
假设房产原值为P,房产使用面积为L24平方米,如果出租则每年可得到租金收入R1,主要是用于联营,则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2,出租和联营的税负分别为T1和T2。
1、采取措施出租应承担责任的税负
营业税:房产租赁都属于服务业,按照租金收入的5课税,应为5×R1;房产税:房产税应依据规定房产租金收入计算公司缴纳,税率为12,则房产税为12×R1;城建税:假设不成立大海房地产开发公司位于市区,城建税税率为7,根据其公司缴纳的营业税,则,城建税税负为5×R1×7=0.35R1;教育费附加:3×5×R1=0.15R1;印花税:在订立合同时,企业前提是缴交印花税,依据什么《人民共和国印花税暂行条理》第3条规定:“按租赁金额千分之一贴花”,并且,印花税税负为0.1R1;所得税:营业税、城建税、教育费附加是可以在税前扣除,这样的话,企业租金收入应纳的所得税为25×(R1-5R1-0.351-0.15R1)=23.62R1。
总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5R1+12R1+0.35R1+0.15R1+0.1R1+23.62R1=41.22R1,即,采取措施出租下,公司的总体税负T1=41.22R1。
2、采取的措施租赁经营应承担责任的税负
房产税:参照税法规定,房产税九十条房产原值一次按减10-30的余值计税,税率为1.2。假设条件相关扣除率为30,则房产税税负=1.2×(1-30)P。土地使用税(此税种从量定额征税,各地标准不一,以菏泽市为例,城区单位税额为0.68元/36平方米),则土地使用税税负为0.68×L=0.68L;所得税:合作联营利润所得应缴所得税,所得税税负=R2×25=25R2。
总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2×(1-30)P+0.68L+25R2=0.0084P+0.68L+25R2。
拜求税负均衡点。而租金的收入相对固定,但是在租掉前可以商讨,而租赁经营收入则因影响不大因素多,决不可确定性大得多,所以,也可以用租金来预估租赁经营收入。当二者税负大小关系时,即,
41.22R1=0.0084P+0.68L+25R2,则R2=(41.22R1-0.84P-68L)/25
在对房地产接受投资时这个可以凭借以内的函数公式参与测算,基本结论不胜感激:若预期自主经营收入R2>(41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×求实际使用面积)/25,该项房产根据不同情况合作联营税负轻于根据不同情况租赁,从税收的角度判断宜采用自主经营;若预期合作联营收入R2<(41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积)/25,该项房产采取的措施租赁税负轻于根据不同情况自主经营。本例中,因此大海房地产开发公司所占份额为500万元,而500<(41.22×200-0.84×1000+68×300)/25=785.70,因此,租赁可以节税。此时的总体税负T1=41.22R1=41.22×200=82.44(万元),而自主经营下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25R2=0.0084×1000+0.68×300+25×500=337.40(万元).可以明显看出,公司采取措施租赁比根据不同情况自主经营是可以节税254.96(337.4-82.44)万元.
(三)凭借不同的资金筹措接受税收筹划
房地产开发企业对资金的需求量较大,该如何好地筹措资金,对公司的经营起着极其关键的作用。从税收的角度很明显,相同的筹措资金模式公司所承担全部的税收负担是完全不同的。
举例2008年1月份大海房地产开发公司新旗下一个项目,必须资金1000万元,而公司常规的筹措资金的相同,对公司的税负影响也必定差别。
要是企业中,选择银行贷款融资,按年利率8换算,每年是需要支付利息80万元,参照税法规定,该利息费用可以不在税前扣除,但需要银行贷款融资融资,对公司利润的影响额为80万元,也可以为公司节税80×25=20万元;假如大海房地产开发公司当经过审批发行债券融资,公司债券也可以对社会公开发行,也这个可以局限于于企业内部职工发行新。税法明文规定资本红息不敢在所得税前扣除,而债券本金这个可以才是费用在税前税前列支。如果债券年利率为10,则是从债券融资对公司利润的影响为100万元,即需要发行债券的融资也可以为企业节税25(100×25)万元。区分本案所涉两种融资,都是可以都没有达到节税的目的,只是影响大程度有不不同,但如果企业实际发行股票的接受融资,的原因发行股票不属于权益资金模式,没有办法按税后利润分配,因为不能不能有效降底税基。
(四)利用收款的不同进行税收筹划
房地产开发企业以房地产的有规定所有权撤回后确认销售收入,但在求实际工作中应根据不同情况十分谨慎原则,客观出具评估报告收入的实现,对估计也价款不能收起的,不能确定为收入;已经收回部分价款只将收起部分最后确认为收入。
导致房地产单位价值较高,去购买方不是那么容易一次拿出大金额款项新购置房地产,房地产开发企业一般都区分分期收款销售。常规那样的,企业不能不能按售价总额确定收入,并响应地分次接转成本,能起节税的作用。
大海房地产开发公司联合签订协议了一份分期收款销售房产合同,合同中商品房总价款800万元,分4次一次付清,首期确定付款40,首期网银付款后即把商品房所有权转让,如果没有此时确认收入,应缴交的营业税为800×5=40(万元)。如果没有按分期收款确认收入,第一次应缴交的营业税800×40×5=16(万元)。以后三次分别交纳营业税800×20×5=8(万元),共计16+3×8=40(万元)。确实两种方法交纳营业税大都40万元,可是需要分次确定收入这个可以延缓纳税时间。
值得注意的是,国税发[2009]31号《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》应明确了收入在5种特殊情况下去确认标准,这对采取措施分期付款销售开发产品的,应明确的销售合同或协议约定直接付款日期去确认收入的实现,付款方晚几天确认付款的,遵循实际直接付款日确认收入的实现。房地产开发企业采取措施预售销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率(经济适用房项目必须条件建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)等或者法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得较低3。开发企业对经济适用房项目的预售收入接受叶绿里纳税申报时,可以附送有关部门的批准文件和其他相关证明材料。凡不符合国家规定规定或未附送有关部门的批准文件包括其他相关证明材料的,一律按销售非经济适用房的规定换算公司缴纳企业所得税。非经济适用房开发项目预计2020年计税毛利率按200元以内规定确认:1.开发项目位处省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得少于15%。2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不敢低于10。3.开发项目东南边其他城市的,不得擅入低于5%。4、属于经济适用房、限价房和危改房的,不得擅入高于3。)计算出预计营业利润额,再划入当期的应纳税所得额统一公司缴纳企业所得税,待开发产品完工时再接受结算调整。
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