好顺佳财税
2024-07-20 10:46:33
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内容摘要:房地产企业的纳税筹划房地产企业的纳税筹划房地产企业牵涉的地方税种多,在纳税筹划上还必然一些问题:必须,房地产企业的纳税意识淡薄,意识不强;或者,房地产企业在纳税认识上修真...
房地产企业的纳税筹划
房地产企业的纳税筹划
房地产企业牵涉的地方税种多,在纳税筹划上还必然一些问题:必须,房地产企业的纳税意识淡薄,意识不强;或者,房地产企业在纳税认识上修真者的存在误区;再次,房地产企业内部严重缺乏必要的纳税管理。所以,管用尽可能避免纳税风险,在不足的空间内尽可能会地降底企业的纳税成本,实现程序企业利润的最大化,对房地产企业本身不重要的现实意义。下面是我为大家给予的麻烦问下房地产企业的纳税筹划的知识,热情阅读。
一、开发环节的纳税筹划
在此,高中理科继续讨论开发成本的纳税筹划。房地产企业不只是一般生产制造企业,其生产成本通常集中在一起于土地征用及拆迁费、政府性规费、前期工程费、建筑安装费及旗下间接费等。
1.土地征用及拆迁费。由于我国目前对房地产行业的土地供应比较多采取措施“招、拍、挂”的,一般睛况下,土地征用费用根本无法由企业再控制,几乎不修真者的存在纳税筹划的空问。
2.政府性规费。政府性规费比较多指政府所收取手续费的行业性规费,如配套费、规划费、白蚁防治费等。的原因那些收费为强制性要求收费,基本都无纳税筹划空间。
3.前期工程费。前期工程费要注意指在工程施工前所发生的蝴蝶祭设计费、咨询费等,这个费用企业是能控制的,存在纳税筹划的空间。
4.建筑安装费。建筑安装费主要是为建造房屋所突然发生的成本,若不考虑地价因素,此部分成本为房地产开发中的最的支出项目。细分此项成本我们明白了,其要注意和建筑商成本(要注意为人工成本及合理不利润)及材料成本,这都存在地纳税筹划的空间。
5.旗下间接费。旗下间接费主要注意核算为直接组织、管理开发项目不可能发生的费用,除开工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。在参与此项费用的纳税筹划时,要注意是判断土地增值税的问题。导致土地增值税计算出过程的特殊性,相同的核算方法城就会会造成完全不同的税负结果。假设不成立某项目在开发过程中所突然发生的人员工资及那些办公费用为100万元,在进行会计核算时,这个可以将其所列管理费用也也可以将其所列开发间接费中。要是将其在管理费用中核算,在计算土地增值税时由于管理费用及销售费用的扣除标准是一定的,企业将难以惬意的享受那些扣取项目税前扣除20的好处。而如果没有将其在开发间接费中核算,上列100万元的人员工资及以外办公费用便可贵宾级别到20万元的加计扣除。
二、销售环节的纳税筹划
1.营业税的纳税筹划。
其实很多人都知道,营业税的税基充斥销售收入,而对营业税的纳税筹划主要实际变动销售的模式来接受。
(1)按照合作建房通过销售。依据什么《关于印发营业税问题解答(之一)的通知》(国税函发[1995]156号),合作建房是指一方需要提供土地使用权,另一方提供资金,双方合作建造房屋。如早就考虑最终用户(主要指团购),可以判断形象的修辞此方法。特异方法的运用思路为:在房地产开发前,最终用户与房地产企业签订协议合作建房协议,最终用户出资金,房地产企业出地,在房屋建造能够完成后,双方按出资比例分配房产。此时,最终用户所分配的房产是不需公司缴纳任何一点税费的,而房地产企业仅就所分配的房产交纳营业税。但可如此方法的运用,需之前考虑项目立项等方面的问题。
(2)收入分散法。收入分散法比较多指在销售精装修房时将交易合同在比较合理的.范围内分解为房屋出售合同及装修合同,装修合同是从另设的装修公司接受签署。如某套精装修的房产总售价为100万元,在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元。此时房地产企业可仅就80万元销售额公司缴纳营业税及计算土地增值税、企业所得税。当然了,在接受此项纳税筹划时,需综合考量装修公司所不好算承担的税负。
(3)股权变更。打比方某房地产企业损坏一栋整体出租的楼房,为快速资金周转,其预出售时其中的副楼,购买方所具体的价格为3000万元,举例此副楼成本(含土地)为1500万元。我们是从完全不同的销售来推算其税负情况。
方案1:正常吗作销售处理。
需交纳的税款除开:营业税=3000×5=150(万元);印花税=3000×0.5‰=1.5(万元);土地增值税=(3000-1500-150-1.5)×30=404.55(万元);企业所得税=(3000-1500-150-404.55-1.5)×25=235.99(万元)。共值需缴纳税款=792.04(万元)。
方案2:作投资后进行股权收购。目弘将房地产充当股权对外投资与关联方才成立一家新公司,房地产评估后对价3000万元才是股份投人新公司,在较短时间内,将表决权委托给去购买方。
参照《财政部、关于股权转让有关营业税问题的通知》税[2002]191号):以无形资产、不动产投资人股,联合认可投资方利润分配,互相承担投资风险的行为,不强制征收营业税;对股权转让亦不土地税营业税。此案例中营业税为0.
同时,根据《财政部、关于土地增值税一些具体问题规定的通知》税字[1995]048号):这对以房地产接受投资、联营的,投资什么、联营的一方以土地(房地产)作价入股接受投资或充当合作经营条件,将房地产对外转让到所投资的话、联营的企业中时,暂免土地税土地增值税;对投资、联营企业将上述房地产再有偿转让的,应强制征收土地增值税。此案例中±地增值税为0.
企业所得税:
①投资时。参照《关于企业股权投资业务若干问题的通知》(国税发[2000]118号):企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资,除开股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司申请购买股慕,应在投资交易发生时,将其分解为按公允价值销售或是非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并按规定博再确认资产转让所得或损失。上述事项资产转让所得如数额较大,在一个纳税年度最后确认交纳企业所得税确有困难的,须报税务机关审核批准,可以及递延所得,在投资交易发生了什么当期及而后不达到5个纳税年度内换算下来摊回到各年度的应税所得中。此时,应公司缴纳的所得税=(3000-1500)×25=375(万元),但可分5年进行缴即每年需交纳:375÷5=75(万元)。
②股权转让时。参照《关于企业股权投资业务若干问题的通知》(国税发[2000]118号):企业股权投资转让所得或损失是指企业因收手、转让或清算追究股权投资的收入扣除股权投资成本后的余额;企业股权投资转让所得应并入企业的应税所得,依据相关规定公司缴纳企业所得税。的原因对外投资时,账务处理上股权投资成本需以房地产的公允价值作为投资成本,公允价值不考虑账面价值的部分另外资本公积处理,此时的长期股权投资成本为3000万元,如进行股权转让,此时无投资收益,股权收购不需缴纳企业所得税。两项共有需缴纳税款375万元,当年需公司缴纳的税款为75万元。
此方案需缴的税款共计378万元。
综上所述,方案2能无法形成纳税的最大化节约水,但需取得同意去购买方的同意,并需直接支付后成立经营公司的相关费用。
2.土地增值税的纳税筹划。
紧接着国税发[2006]87号(比较新文件:国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程)文的实施,土地增值税由原来是的预征制转向严格的清算制,土地增值税的纳税筹划蓝月帝国房地产开发企业打听一下的重点。对此土地增值税的纳税筹划,主要通过200以内方法并且。
(1)借用税收优惠。按照税法规定,纳税人建成普通标准住宅大量收购(普通地标准住宅的界定需要以财税[2006]141号文的规定不一致):价值增值额未超过扣除项金额的20时,减半征收土地增值税;交税额超过扣除项目金额20的,应就所有的增值额按规定计税。据此项规定,从纳税筹划的角度考虑到,如果纳税人要想减少税收,就应仔细考虑交税额增加所能给予的收益和放弃你起征点的优惠所减少的税负,使中,选择尽量多的开发方案,尽量避免因抵税率稍高于500起征点而照成税负的增大。
(2务费用。《土地增值税暂行条例实施细则》明文规定,房地产开发企业的利息支出,凡能够按转让房地产项目可以计算分摊并可以提供机构证明的,不允许如实记载扣除相应,但更高再不最多按商业银行绿蜥同期贷款利率计算的金额。别的房地产开发费用,按提出土地使用权所衷付的金额和房地产开发成本之和的5左右吧换算直接扣除;凡不能不能按转让房地产开发项目换算分摊利息支出或不能提供给机构证明的,利息支出不能不能单独算出,而应并入房地产开发成本中一并计算扣掉。房地产开发费用按提出土地使用权所全额支付的金额与房地产开发成本之和的10以上可以计算扣除相应。
房地产企业根据可以选择:如果不是企业最迟利息费用较高,的新房地产项目主要注意依靠负债资金筹集,利息费用所占比例较高。则可计算应分摊的利息并可以提供机构证明,据实直接扣除;或且,要注意凭着权益资本筹资,预计2020年利息费用较少,则可不可以计算应分摊的利息,那样也可以多扣掉房地产开发费用。
打比方某房地产开发企业接受一个房地产项目开发,为拿到土地使用权而支付金额300万元,房地产开发成本为500万元。要是该企业利息费用都能够按对外转让房地产项目计算分摊并提供了机构证明,则以外可应税收入=利息费用+(300+500)×5=利息费用+40(万元);要是该企业利息费用根本无法按转让后房地产项目计算出分摊,或根本无法提供给机构证明,则以外可应纳税所得额=(300+500)×10=80(万元)。
对于该企业而言,如果不是最迟利息费用不考虑40万元,企业应力争按转让后房地产项目计算出分摊利息支出,并取得或者机构证明,以备万一应直接扣除有关利息费用,最终达到提高扣除项目金额;或且b。
3.企业所得税的纳税筹划。
的原因企业所得税为通过“收入总额一准予纳税调整金额”算出出的应税所得乘以3所得税税率算出而得,而收入、成本、费用等的筹划在前文均有阐述,在此不作详细点。
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房地产开发税务筹划
客观:
房地产开发企业税收筹划(一)利用临界点通过税收筹划纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中碰到税收临界点时,增减收入或支出,尽量避免承担责任较重的税负。目前凭借该方法至少的那是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定,纳税人兴建大多数标准住宅出售时,增值额未将近扣除项目金额的20的,免缴土地增值税;价值增值额达到扣除项金额20的,应就其完全增值额按规定计税。这里“20的增值额”那是我们常说的“临界点”。依据什么临界点的税负效应,这个可以进行纳税着手准备。如果没有房地产开发企业建成的普通地标准住宅可以卖的交税率在20这个临界点上,一是是从适度控制可以卖价格。销售收入逐渐下降了,而可应纳税所得额金额变为,实现增值率自然会减低。其实,这会受到另一种后果,即可能导致收入的减少,此番话如何确定用将,就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小,斟酌一番得失做出选择。二是提升可应纳税所得额金额。比如说减少房地产开发成本、房地产开发费用等,使商品房的质量进一步增强。只不过,在增加房地产开发费用时,应注意一点税法明文规定的比例限制,旗下费用的扣掉比例岂能达到全面的胜利土地使用权申请支付的金额和房地产开发成本之和的10。虽然,房地产企业也也可以实际减少扣除项,凭借土地增值税的临界点来并且纳税筹划。如果黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅,房屋售价为1000万元,通过税法规定可应税收入金额为810万元。增值额为190万元,增值率为200/800=23.4该房地产公司要交纳土地增值税190×30=57万元,营业税1000×5=50万元,城市维护建设税和教育费附加50×(7+3)=5万元。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。如果不是该房地产公司参与纳税筹划,将该房屋并且简单装修,费用为105万元,房屋售价减少至1100万元。则遵循税法规定可应税收入提升为915万元,交税额为185万元,价值增值率为185/915=20,不必须缴土地增值税。该房地产公司不需要缴纳营业税1100×5=55万元,城市维护建设税和教育费附加55×(7+3)=5.5万元。同时,不考虑到企业所得税,该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。该纳税筹划会降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。只不过,土地增值税是房地产开发的比较多成本之一,而土地增值税在修建普通地标准住宅抵税率不达到20的情况下可以减征,企业这个可以实际提升扣除项目让房地产的价值增值率不达到20,从而享不享受免税待遇。(二)借用投资的不同参与税收筹划房地产开发公司对于投资性房地产有两种差别的投资一是租掉全面的胜利租金;二是以房地产注资联营分得利润。这两种投资所牵涉到税种及税负不相同,存在地着减小的税收筹划空间。1、采取出租应承担全部的税负营业税:房产租赁属于服务业,通过租金收入的5征税,应为5×R1;房产税:房产税应依照常理房产租金收入计算缴交,税率为12,则房产税为12×R1;城建税:题中大海房地产开发公司位处市区,城建税税率为7,依据其公司缴纳的营业税,则,城建税税负为5×R1×7=0.35R1;教育费附加:3×5×R1=0.15R1;印花税:在订立合同时,企业可以交纳印花税,参照《人民共和国印花税暂行条理》第3条规定:“按租赁金额千分之一贴花”,并且,印花税税负为0.1R1;所得税:营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除,那你,企业租金收入应纳的所得税为25×(R1-5R1-0.351-0.15R1)=23.62R1。总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5R1+12R1+0.35R1+0.15R1+0.1R1+23.62R1=41.22R1,即,采取的措施出租下,公司的总体税负T1=41.22R1。2、根据不同情况联营应承担的税负房产税:依据什么税法规定,房产税据房产原值一次按减10-30的余值计税,税率为1.2。简单假设相关扣除率为30,则房产税税负=1.2×(1-30)P。土地使用税(此税种从量定额征税,各地标准不一,以菏泽市为例,城区单位税额为0.68元/36平方米),则土地使用税税负为0.68×L=0.68L;所得税:合作经营利润所得应缴所得税,所得税税负=R2×25=25R2。总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2×(1-30)P+0.68L+25R2=0.0084P+0.68L+25R2。寻求税负均衡点。导致租金的收入相对固定,但是在出租之后这个可以谈妥,而联营收入则因引响因素多,不可确定性更大,因为,可以用租金来预测租赁经营收入。当二者税负大小关系时,即,41.22R1=0.0084P+0.68L+25R2,则R2=(41.22R1-0.84P-68L)/25在对房地产并且投资时可以凭借不超过的函数公式通过推算,基本都结论:若预期联营收入R2>(41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×不好算使用面积)/25,该项房产根据不同情况合作联营税负轻于根据不同情况租赁,从税收的角度确定宜需要租赁经营;若预期自主经营收入R2<(41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×不好算使用面积)/25,该项房产采取什么措施租赁税负轻于采取什么措施联营。本例中,导致大海房地产开发公司所占份额为500万元,而500<(41.22×200-0.84×1000+68×300)/25=785.70,所以我,租赁也可以节税。此时的总体税负T1=41.22R1=41.22×200=82.44(万元),而联营下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25R2=0.0084×1000+0.68×300+25×500=337.40(万元).可以明显看出,公司采取什么措施租赁比采取的措施租赁经营可以不节税254.96(337.4-82.44)万元。(三)利用相同的资金筹措通过税收筹划房地产开发企业对资金的需求量会增大,怎么要好地筹措资金,对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度而言,有所不同的筹募资金模式公司所承担部分的税收负担是不同的。如果不是企业选择银行贷款融资,按年利率8算出,每年是需要支付利息80万元,据税法规定,该利息费用是可以在税前扣除,而常规银行贷款融资融资,对公司利润的影响额为80万元,可以为公司节税80×25=20万元;要是大海房地产开发公司经由批准连续发行债券融资,公司债券也可以对社会公开发行,也可以不视野局限于企业内部职工发行时。税法规定资本红息岂能在所得税前扣除,而利息支付可以不以及费用在扣除五险一金工会经费。如果没有债券年利率为10,则按照债券融资对公司利润的影响为100万元,即区分发行债券的融资是可以为企业节税25(100×25)万元。需要上述两种融资,都是可以提升节税的目的,仅仅会影响程度所差别,但要是企业发行股票的进行融资,由于发行股票属于什么权益资金模式,不能按税后利润分配,所以我又不能有效会降低税基。(四)借用收款的不同进行税收筹划房地产开发企业以房地产的国家规定所有权转移后最后确认销售收入,但在换算工作中应采取小心原则,客观意义评估所收入的实现,对估计价款没法收回的,不能最后确认为收入;已经收了部分价款只将收回部分确定为收入。因此房地产单位价值较高,去购买方很难一次拿起大金额款项添置房地产,房地产开发企业一般都区分分期付款销售。常规这样的,企业又不能按售价总额确认收入,并响应地分次接转成本,作用有限节税的作用。
税务筹划的案例分析
1,A家电销售公司是B公司知名品牌电视机在当地的独家经销商,是增值税一般纳税人。
A公司与B公司签署的购销合同规定,A公司按照B公司相关规定的市场销售价格消售其生产的产品的电视机,每销售1台,B公司退还A公司资金200元,按不好算销售量结算。
A公司全年销售电视机2500台,全面的胜利双倍返还资金50万元。
《关于平销行为征收增值税问题的通知》(国税发〔1997〕167号)规定:“凡增值税一般纳税人,无论是否有平销行为,因去购买货物而从销售方得到的众多形式的退还资金,均应依所购货物的增值税税率计算应冲减的进项税金。
”以此为标准,A公司应冲减进项税金=50÷(1+17%)×17%=7.26(万元)。
而且A公司按B公司考虑的售价销售,销项税额=4进项税额,因此冲减的进项税额,就是A公司的应纳税额。
2,如果A公司与B公司协商解决转变收入,签定代销合同,规定A公司通过B公司规定的市场销售价格消售其成产的电视机,每销售1台,B公司支付A公司代销手续费200元,按实际销售量结算,那么情况就不一样了。
据《关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发〔1993〕149号)的规定,代销货物不属于服务业税目下的代理业征收范围,具体是指受托销售货物,按实销额通过结算并收取手续费的业务。
依据,A公司应按规定缴纳营业税,服务业的营业税税率为5%,则A公司应纳营业税=50×5%=2.5万元。
而且销项税额=4进项税额,所以A公司不缴增值税。
导致增值税与营业税税率的差异,通过变动收入而改变了纳税税种,A公司就可节税4.76万元。
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