好顺佳财税
2024-07-20 10:44:52
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内容摘要:房地产税费一览表 房地产税收政策况且会下一界房奴,我们肯定想买房,但房地产税是咋回事呢?在买房前我是否需要肯定要清楚房地产税相关内容,以防后期给他不必计较的麻烦。房产税:...
房地产税费一览表 房地产税收政策
况且会下一界房奴,我们肯定想买房,但房地产税是咋回事呢?在买房前我是否需要肯定要清楚房地产税相关内容,以防后期给他不必计较的麻烦。
房产税
:以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。
一、
房地产税费一览表
房地产开发项目报批报建费用一览表序号费用名称收费标准收费部
门
一、
土地证
以前1土地登记费1.6元/㎡国土资源局2土地出让金按土地等级分类国土资源局3土地效益金评估1×土地出让金勘测院4购图费首幅648元,复晒80元勘测院5勘察测量费定线:按红线长度1.2元/M勘测院、规划院测点费:326元/点,管线定线:1.4―1.6元/M6修建性详细规划设计费20000元/公顷城市规划设计研究院日照分析1元/㎡景观分析15000元/40公顷交通影响评价15000元/4公顷电子文件上述计费的107拆迁管理费12-20元/㎡拆迁办8土地使用费1元/㎡国土资源局9
契税
3市财政局10耕地保护费10元/㎡国土资源局11新增加建设用地有偿使用费40元/㎡国土资源局12新菜田基金20000元/亩国土资源局13征地无法预见费征地总费用2国土资源局14土地管理费征地总费用2国土资源局二、建设工程规划许可证之前15规划服务费0.2工程造价规划局16价调基金住宅3元/㎡建委收费办公建5元/㎡建委收钱办17市政配套费150元/㎡建委收费办18水增容费10元/㎡建委会收费办19综合管网设计费1.6元/㎡
建筑面积
规划院20人防工程质检费7.5元/㎡人防面积市人防
办公室
21人员掩体设计费
总投资10万元三类工程按设计概算的2.5,二类工程按三类工程项目收费率的1.3系数,一类工程按三类工程项目收费率的1.2系数部队什么专业设计院22供电设计费5工程造价电力设计院23排水设计费4.5工程造价自来水公司24给水设计费4.5工程造价自来水设计院25煤气设计费5工程造价煤气设计院26采暖设计费4.5工程造价热力设计院27公建防疫审图费3‰工程造价市防疫站28穿线费10元/㎡建筑面积电信局29文物勘探费2元/㎡
占地面积
三、施工许可证前30规划定位放线费2300元/栋勘测院31施工图审查费1.2元/㎡市建委32临时施工用水冲洗15元/㎡建筑面积自来水公司33招标管理费总造价的0.7‰(施工单位付0.3‰)
34有形市场服务费中标价的1‰
35合同鉴定费中标价的0.05‰
36质量监督费总造价的1.4‰质检站37劳保统筹费造价的3.55
38工程保险费造价的4.67
39标志牌420元/栋
40
印花税
0.3‰
41煤气自行筹资费1300元/户煤气公司四、综合验收前42固体垃圾排放费3元/立米环卫局43环保噪声排放费6400元/月3月栋数环保局44环保测评费1.365元/㎡占
地面
积市环境科学研究所45垃圾托管费3元/㎡建筑面积环卫局46配套工程质量指派费配套造价的1.5‰市质量监督站47公建水增容费
区节约水资源办48地名
门牌
可以制作费15元/单元5元/户400元/栋2区地名办49水质化验费水池水质:1000元/100立米,每提升100立米,提高200元,每栋楼每个接口260元市防疫站50市政监督费工程造价1.5‰街道绿化给排水市政质量监督站51市政监理工程造价2.5,街道绿化给排水)市政
监理公司
52其他费用绿化交通市政市容限高挂旗路牌相关部门五、销售许可之后53非住宅
商品房
交易手续费单价面积2.5‰市房产局54住宅商品房交易手续费3元/㎡市房地产交易中心六、销售许可之前55产权面积测绘费2.7元/㎡市房地产交易中心56机房维护费0.9-1元/㎡市房地产交易中心57
营业税
销售合同的5地税局58城市维护建设税营业税的7地税局59教育费附加营业税的3地税局60
所得税
按应纳税所得额的25地税局61土地增值税先按销售额的2预缴,按增值额与应纳税所得额金额的比率
62房产税做评估价的1.2
63契税交易价的3
64印花税合同价的1‰
65城镇土地使用税1.4元/㎡
66房屋维修基金140元/㎡
67
室内环境
检测费
二、
房地产税收政策
目前房产税试点城市仅有上海、重庆,其他地方都暂时就没房产税。
一方面,只不过各地个人住房信息建设进度不一样,很多地市与分部县里的信息都还就没连网,还涉及到地方税务部门需要在征税,房产部门数据连网等上的投入,所以才二三线城市什么制度房产税暂时没这么快。
另一方面,当前房地产市场不景气,各地房地产库存量很高,地方政府财政税收收入迅速下降,土地未成交低,一旦征收房产税房产税,更会强力压制地方的改善性需求入市。
况且可以实行房产税,对
首套房
购房者是还没有影响的,征
收房
产税的目的比较多就是打击炒房和闲置房,增加房屋交易流通,从上海,重庆等地试点情况看,一般是家庭拥有
二套房
以上的才征收税费,而且对房龄有一定的限制,达到一定年限的房子是不征收房产税的。
三、
房地产税务筹划培训
房地产开发企业不属于到的税收优惠政策主要有:
营业税:
企业以
不动产
投资入股,进行接受投资方利润分配,各自承担投资风险的行为,不征营业税。将土地使用权转让给农业生产者,作用于农业生产的行为,城镇土地使用税营业税。房地产企业自建港货建筑物,免缴营业税。
土地增值税:建造普通住宅增值率未达到20,则减半征收土地增值税。
因国家建设是需要,依法政府征收收了的房地产,免征土地增值税。
以房地产并且投资联营,合作联营方以房地产作价入股或另外联营的条件,将房地产回到所投资什么的联营企业中,减半征收土地增值税。
一方提供土地,一方能提供资金,合作建房,建房后按比例分房自家用的行为,对于房屋所产生的土地增值,免缴土地增值税。
房地产开发公司代客户通过房地产开发,开发完毕完成后,向客户收取代建收入的行为,城镇土地使用税土地增值税。
在兼并企业中,是对被并吞企业将房地产转让到被吞并企业中的行为,减半征收土地增值税。
房地产开发企业通常经营活动的纳税筹划主要注意有:
(1)省市重点项目是一个整体转让
(2)合算分解租金收入
(3)变房屋出租为对外投资
(4)分解商品房销售价格
(5)变房屋出租为承包业务
(6)合作建房的纳税筹划
四、
房地产税收政策培训
(一)税种:
拿到土地使用权,从事外贸房地产开发、房地产交易(包括房地产转让、
房屋租赁
)所牵涉到:(11个税种)
营业税、城市维护建设税、
教育费附加、资源税、
城镇土地使用税、房产税、
城市房地产税、土地增值税、
印花税、企业所得税、个人所得税等税种,
(二)税种的重点是经销不动产营业税:
1、什么是销售不动产?销售不动产是指作价入股不动产所有权的行为。这里的偿付费和拿到货币、货物或其余经济利益。
不动产是指肯定不能移动,移动后会引起性质、形状变化的财产,通常是指建筑物或构筑物及其余土地附着物。
销售是指无偿划拨所有权的行为。
2、销售不动产税目的征收范围包括:销售建筑物或构筑物、销售以外土地附着物、转让不动产的有限产权或永久使用权、单位将不动产房屋转让他人,在内销售不动产时几乎将不动产所占土地的使用权一并转让的行为。这里的销售,具体事例点应在土地使用权转让不动产的“所有权”上,且不管该建筑物或构筑物是使用过的或是未使用的。
不论你是投资房产者应该购房者,以上房地产税信息都与我们亲近咨询。
房地产企业税收筹划方案设计
税收筹划,合理避税方案→头像!
因为房地产企业可以说,悠久的传统的税收筹划聚集在土地增值税上,土地增值税筹划的总体思路是,会降低实现增值额从而减低增值率,以提升到少交甚至连不交土地增值税的目的。
土地增值税的筹划方法主要注意有以下俩种:
(1)凭借临界点
从纳税筹划的角度确定,企业可你选适当地的开发方案,避免因交税率稍低些起征点而会造成税负的增加。企业也可以不凭借土地增值税的临界点进行谋划,尽量减少直接出现范围问题更高一级税率的情况。
(2)收入分散
相对于真包含装修和相关设备的房屋,是可以判断将合同分四次签订协议。
(3)中,选择适度的利息扣除方法
房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况,一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内应代扣除相应,另一种是按税法明确规定的房地产开发成本的10左右吧直接扣除。
(4)直接收取费用并入房价
这些费用一般先由房地产企业扣取,后由房地产企业还会但而有结余。这对上门收取费用有两种处理方法,第一种是将代收款费用能计入房价中向可以购买方一并收取手续费;第二种是在房价外另外扣取。
(5)提升纳税调整金额
(6)费用转移到、逐步减少变更土地性质成本
(7)成本核算对象筹划
房地产公司在同时变更土地性质多处房地产时,是可以分别核算,也是可以合并核算,两种所缴纳的税额是不同的,这就为企业选择类型核算提供给了税收筹划空间。一般来讲,合并核算的税收利益大一些,但也必然分别账务处理更极为不利的情况。
(8)依靠合作建房
通过税法规定,这对一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房许可生产的,暂免土地税土地增值税。
(9)用来代建房
(10)在合法的前提下推后土地增值税清算时间
房地产企业,企业所得税的筹划
税收洼地一般纳税人所得税核定征收,应纳税所得额率10
举例子:
举例一家房地产设计公司(一般纳税人)一年有800万的营业额,成本费用300万元,那他必须缴交的税收是(简易工具计算):
增值税8006=48万
企业所得税(800-300)25=125万
附加税486=2.88万
税收总计48+125+2.88约175.88万。
增值税8006=48万
企业所得税(800-300)2.5=12.5万
附加税486=2.88万
增值税双倍返还484150=9.84万
企业所得税分期返还12.52050=1.25万
税收约计48-9.84+12.5-1.25+2.88=52.29万。
节税溶炎70,偏文科类税负6.5
别外,注册个人独资将业务分包,以业务的形式将利润转往个人独资企业中,个人独资的个人经营所得税明确的行业利润率的10套五级累进税率计算出,个人经营所得税在0.5-2.1之间,算得增值税、个人经营所得税和附加税看专业税负3左右。
如果不是这家公司形象的修辞税收洼地的个人独资,节税比例太不算太多
的或:
该企业可以在园区建立个人独资企业,吴xx设计中心(设计部)
以小规模利润500万开票例子
·增值税:500/1.011=4.95万
·附加税:4.9512/2=0.3万
·所得税:500/1.013010-6.55=8.3万
·总额:4.95+0.3+8.3=13.55万,
节税比例黑岩90以上!
房地产税务筹划技巧
(1)
依靠临界点
通过税法规定,纳税人兴建大多数标准住宅可以卖,增值额未远远超过扣除项金额的20时,减半征收土地增值税。从纳税筹划的角度考虑到,企业可中,选择适当的开发方案,以免因价值增值率稍低于起征点而倒致税负的增加。
因此土地增值税适用四级超率累进税率,当增值率达到50、100、200时,都会适用更高的税率。企业这个可以凭借土地增值税的临界点通过商议,避免再次出现适用规定更高一级税率的情况。
(2)
收入分散
相对于中有装修和相关设备的房屋,也可以考虑到将合同分四次公司签订。必须和购买者公司签订毛坏房销售合同,随后和购买者签订设备安装和装修合同。当经过那样的话一次性处理,房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税,最大限度地至少节税的目的。
(3)
选择适当地的利息直接扣除方法
房地产企业贷款利息直接扣除的限额分为两种情况,一种是在商业银行猎杀者同期贷款利率的限度内应代直接扣除,另一种是按税法相关规定的房地产开发成本的10以上的话扣掉。这两种直接扣除为企业参与税收筹划需要提供了空间,企业可依据什么自身实际,选择较高的一种接受扣除。
(4)
代收款费用划属房价
很多房地产开发企业在销售开发产品时,会代替相关单位或部门交纳一些价外费用,假如管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费和部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业交纳,后由房地产企业按规定交还给委托单位,有的房地产企业还会因此而有结余。对此代收费用有两种处理方法,第一种是将上门收取费用计入房价中向网上购买方一并收取手续费;第二种是在房价除此之外分开来扣取。是否将代收费用记入房价是对计算土地增值税的价值增值额肯定不会产生影响,只不过会影响不大房地产开发的总成本,也就会引响区分的增值率,由此引响土地增值税的税额。企业依靠这一规定也可以并且税收筹划,选择类型第一种处理。
(5)
增加扣除项金额
在市场可以接受的范围内,房地产企业这个可以采取的措施适当太低公共配套设施的投入,会改善小区环境,想提高装修档次,以提升应纳税所得额金额,使使增值率减低。投入到的成本这个可以实际想提高售价能够得到补偿,太低公共配套设施投入还是可以想提高产品的竞争力,扩大市场影响力,着实是一举多得。要注意一点的是提高应税收入金额的确并不代表虚开发票建安发票虚列成本,虚开增值税专用发票建安发票属于偷逃税款的行为。
(6)
费用撤回、太低开发完毕成本
会计制度对房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”却没不是很严的界定。在换算业务中,开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的业务相异分开,些费用的福利费介于期间费用与开发费用互相间。企业在参与机构设置上也可以向开发项目向外倾斜,把能被并入开发项目的人员注意列为开发项目编制,把公司本部和开发项目水配可以使用的设备划入开发项目使用。这样的话把本应由期间费用税前列支的费用能计入了开发完毕间接费用,逐步减少的建造总成本,会给了1.3倍(1+20+10)的扣取金额,最大限度地减低交税额和增值率。
(7)
成本核算对象筹划
房地产公司在同时的新多处房地产时,这个可以分别核算,也这个可以合并核算,两种所交纳的税额是差别的,这就为企业你选择核算可以提供了税收筹划的空间。一般来说,合并核算的税收利益大一些,但也修真者的存在分别核算更最有利的情况。具体一般说来,对同一地点、结构类型相同的群体开发项目,如果开工、竣工时间接近,又由同一施工队伍现场施工,可以不不合并为一个成本核算对象。对极少数规模较大、工期较长的开发项目,也可以按开发项目的一定区域或部分,划分成本核算对象。
(8)
依靠合作建房
通过税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房钱入的,暂免征收税费土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政策,中,选择合作建房的通过项目开发。
(9)
借用代建房
代建房指房地产开发企业代客户通过房地产开发,旗下能够完成后向客户收取代建收入的行为。房地产企业假如有代建房业务,其收入都属于劳务收入性质,属于什么土地增值税的征税范围。房地产开发企业可借用代建房减少税收,但前提是在变更土地性质之初就能确定最终用户,什么制度元培实验班开发。
(10)
在合法的前提下往后推土地增值税清算时间
房地产公司可适度与主管地税局沟通,尽可能会提早土地增值税清算时点,或直接更换税负相对于较重的项目并且清算;是对能强制推行以预征代清算的项目,应主动争取以预征代清算。
房地产企业要想去做税务筹划,不能不能仅考虑比较传统的筹划方法,毕竟比较传统方法要注意几乎全部在开发企业内部参与谋划,筹划的空间、手段、效果都的很有限。要去做商议就不需要将很简单问题古怪化,总体思路是伸延价值链,多造“关联公司”,将利润向下下游伸延。房地产企业这个可以在外围多锻铸几个“关联公司”,这些个关联公司有的肯定在税负相对较高的地区,如建立的园林公司位于高新科技园区,不属于国家资金扶持的高新技术企业,其企业所得税税率可适用15的优惠税率;有的很有可能享受啊你所选的税收优惠政策,如组建一个新的广告公司或咨询管理类公司,依靠其所得税不免税政策,将手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费向其作为输出;有的很有可能有亏损的情况,如出售一个当年亏损巨大的公司,并且企业所得税的抵免。经以上操作之前,再利用这个关联公司与原来的核心企业不可能发生关联交易,依靠价格的高与低进行转让手续定价,人所地人类创造出节税空间来。
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