好顺佳财税
2024-07-20 10:40:03
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内容摘要:营改增后房地产行业怎么做到纳税筹划方法一:多要增值税发票“营改增”时代,房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体看业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为,税制改革前企...
营改增后房地产行业怎么做到纳税筹划
方法一:多要增值税发票
“营改增”时代,房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体看业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为,税制改革前企业就应该是及时去做应对方案,道界类对会计账簿的科目进行调整,晚几天做了对财务人员的培训,以便于改革后这个可以接受真确的会计处理。“营改增”然后,企业的税负水平很小程度上由企业的进项税额决定,增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演的角色重要角色,房企应加强票据管理水平。
为以免税负加重,房企在购置货物也可以给予劳务时,一定要太审慎地。
必须,必须没有要求供货方应具备正规的销售资质,一旦根本无法可以提供增值税专用发票,就没能利用抵扣;比如,与施工企业通过工程决算时还应当及时某些增值税专用发票,不然在申请税项抵扣时就会遇到了困难;第三,应可以提高对虚假发票的识别和防范,仔细比对;结果,肯定不能为了节税的目的,就虚开增值税发票给子公司或关联方,那样做税务风险极高。
方法二:扩展精装房比例
房地产业“营改增”之前,房企是为降低税负,会一些地考虑提升进项税额来参与抵扣,各家企业都是很可能在企业事先计划的战略框架内并且税收筹划。
其中,房企利多增加精装修房比例将是是一种都很流行的,此番话促进取得更多的固定资产和物料的增值税发票,进而提高可抵扣数额。
数据显示,目前在一二线城市,精装修住房比例巳经提升到新房成交总量的30,但由于不动产转让目前依旧强制征收营业税,精装房售价较高,营业税税负要比较重。在“营改增”之后,房企开发精装房的大部分进项彻底可以不抵扣,所以企业那肯定会迫害妄想于开发进项税额较容易的楼盘类型。
这样判断,一些现阶段就以精装房为要注意开发类型的开发商将会占得先机。资料不显示,龙头房企的精装房比例远高于500行业平均水平,其中,万科的精装房比例溶炎90,保利、绿城、绿地、合生创展等企业的精装房比例也都将近75。
对中小房企对于,的原因旗下的多为毛坯房,如果因税负明显加重而不得不决定开发重点,企业极有可能遭遇一些成功转型压力,毕竟精装房对企业实力有更高的要求,精装房的高价也那些要求中小房企减慢去化速度。
房地产业“营改增”对企业的去化能力是一个挑战,导致增值税=销项税额-进项税额,企业唯有完成销售之后才是可以可以计算销项税额,所以,未来开发商不太很有可能目的是再等待房价上涨而推迟开盘时间。
方法三:被剥离建筑业务
对房企相比,进行税收筹划的一个主要注意是增加进项税额抵扣,而上游建筑安装业务正是进项税最主要的,而,消融建筑业务将是企业不得已并且的战略调整。
据了解,建筑业也将被纳入“营改增”行业,税率为6或11。不论税率高低,只要建筑安装企业这个可以能提供非常正规增值税专用发票,就这个可以基于抵扣。当前的房企业务模式比较多分三类:第一类,开发商自身只你们负责扩储的新销售,建筑施工业务所有的人员外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团,下设部门建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务点面结合,这类企业多以建筑业为主营业务,同时具备房地产开发资质。
房地产开发企业税务筹划怎么做
1)与收购项目相关的税务点
即便是因为低的价格跪求土地资源,还是红筹架构重新搭建的目的,近年来房地产企业的集团内拆分重组也可以第三方收购行为短短活跃。部分小型公司房地产企业为防范资金压力,大胆取舍短时间查看流动性,出售意愿加强,更加催化现金充盈、业绩稳健的规模很大房地产企业的并购行为。而充分了解其它企业重组的税务处理,有利于房地产企业在项目前期比较合理评估所总体税务成本及项目收益,飞速清楚地做出投资决策。
房地产企业在重组的过程中经常会会牵涉土地使用权或房产的转移,继而触发时土地增值税、契税、企业所得税和增值税等纳税义务。替促进组织企业改制重组、增强资源整合,财政部、近期出台了一系列支持企业改制重组的税收减免政策,我们对于差别交易方案的涉税处理参与了如下归纳:
值得注意的是,是为尽量避免部分房地产企业以“拨改贷”之名,行“转让房地产”之实,完美躲避土地增值税,房地产行业也被戴上了“紧箍咒”,财税[2018]57号文(“57号文”)强调单位合并、合并、分立及是从房地产作价入股投资无关土地增值税暂不征收的政策不适用规定于房地产全部转移不可以一方为房地产企业的情形。即只需交易双方中有房地产企业,则减征土地增值税的优惠去处理均不范围问题。
并且,较容易房地产企业在改变收购方案时被害妄想于选择类型股权交易。相较于资产收购,股权收购在过户时也低些简便、快键。
但股权交易在任何情况下均远远优于资产交易吗?我们将以不胜感激简单的计算举例子分析探讨:
注:不超过案例乾坤二卦若干假设(主要注意列举不胜感激),为完全虚构案例读者参考本文分析和讨论之用。
暂不考虑到其余税种这些除土地成本以外的那些开发成本和费用
国税函[2000]687号强调以转让股权名义转让手续房地产行为估计缴纳土地增值税,根据上述规定测算暂未确定考虑这方面的影响
暂不判断普通住宅价值增值率高于20时的土地增值税免缴事项
题中B公司出售资产后接受开发,在后续出售环节适用增值税一般计税方法
假设在资产收购方案下,收购价款全额这个可以在计算土地增值税时加计扣除20。在实务中,尚需考虑到怎么支付的价款内容和当地政策。
可以猜想,在上述事项案例中,如果没有只考虑到低价卖阶段(即第一阶段)的税务成本,则股权收购方案较优。但如果没有B公司大量收购项目的目的是为了进一步的新后出售,则不需要考虑出售时环节(即第二阶段)的税务成本。在本案所涉案例中,股权收购方案在两个阶段的横向税负是肯定高于资产收购方案的。原因比较多只是相对而言在股权收购方案下,第一阶段的收购溢价在税务上无法被再确认为被收购公司的资产成本,进而导致在后期销售阶段的企业所得税和土地增值税成本转弱提高。
相对于上市公司其实,前述影响尤为重要。在收购后并且财务处理时,股权收购溢价有可能被最后确认为被收购项目资产的评估增值而分摊到被收购公司的资产成本,从而在结转项目成本时拉低被收购公司的财务利润指标。但如前所述,这块交税不会被认可作为税务成本,假如股权收购阶段溢价较高,在开发商交房后被收购企业哪怕可能会直接出现扣税盈利,税后大幅亏损的情形。
综上,个人建议房地产企业在项目收购时做了项目测算,应在综合考虑以及税务成本包括的大项成本后,与转让方参与合理不协商定价或敲定比较好的收购方案。这对已能够完成收购的项目,则需积极主动考虑到其他税务筹划方案,尤其是土地增值税。此类商议启动时的越早,筹划空间低些越大。
2)与增值税或者的税务点
增值税进销项流管理
房地产企业的开发和销售周期较长,在税法上那些要求企业在预售时先预缴增值税,交房后通过一般计税方法可以计算缴纳增值税。同时,房地产开发商又较低存在地对供应商压款的情况。假如在交房后才能产生销项税时,毕竟与供应商款项未付清而没能及时全面的胜利增值税专用发票,则可能在当期出现较大的增值税税款现金支出,提高企业的现金成本。
房地产企业应合理规划竣工产品实际交付和供应商直接付款的时间点,增强与供应商的沟通协调,以实现进销项的匹配,最好不要降底增值税的资金占用成本。
征用土地、拆迁款和前期开发费用的抵扣
根据财税[2016]140号,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发完毕的房地产项目(选择类型简易计税方法的房地产老项目咯),在得到土地时向其他单位或个人申请支付的拆迁补偿费用允许在计算销售额时扣取。纳税人按根据上述规定规定扣取安置补偿费用时,应提供给拆迁协议、折迁双方全额支付和拿到拆迁补偿费用凭证等也能其他证明拆迁补偿费用真实性的材料。
根据企业辅助再一次发生的征地和拆迁补偿款,如果不是难以及时能提供相关的协议和支出凭证等,房地产企业在采用一般计税方法算出增值税时,会面临减小金额的损失。并且,对这类开支,应做好文档准备着和需要保存工作,以备未来税务机关认真核查。是对拟收购项目,则有必要接受前期调查,以切实保障相关的资料是没有缺失,最大限度地以免在未来计算缴交增值税时,产生额外的税务负担。
全额退还增值税留抵税额
据公告[2019]20号,同时要什么以上条件的纳税人,也可以向主管税务机关申请退还增量留抵税额:
自2019年4月税款所属期起,尝试六个月(按季缴纳税金的,连续两个季度)增量留抵税额均大于零,且第六个月增量留抵税额一般不低于50万元;
纳税信用等级为b级的或B级;
申请退税前36个月未突然发生套取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的;
可以申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的;
自2019年4月1日起未贵宾级别增值税即征即退、即征即退(退)政策的。
增量留抵税额,是指与2019年3月底相比新增加的期末留抵税额。
因为按结构一般计算方法的房地产企业,要是要什么不超过条件,可以不与主管税务机关沟通交流全部退还增值税的具体详细要求,以提升公司可意志现金,提高资金效率。
关联资金借贷
的原因国家对房地产行业的调控政策,房地产企业存在融资困难和融资成本高的情况,同时因此房地产企业并不一定是对有所不同项目中央人民政府贸易部差别项目公司的经营模式,关联方之间相互之间公司资金周转在房地产企业中较低存在。
如果不是前述资金往来没有计息,则而税务法规具体的要求关联公司间交易要符合独立交易原则而修真者的存在相对应的税务风险;同时,的原因贷款利息的进项税不能抵扣,去相关增值税即为企业运营的实际中成本。但,在具体操作时,房地产企业应尽很可能凭借到下面的税收优惠政策,以在降低企业税负的同时控制税务风险。
参照财税[2016]36号,在统借统还业务中,企业集团或企业集团中的核心企业这些集团隶属于财务公司按不高于直接支付给机构的借款利率水平也可以直接支付的债券票面利率水平,向企业集团或者集团内下属单位另收的利息,免征增值税;
参照财税[2019]20号(“20号文”),自2019年2月1日至2020年12月31日,对企业集团内单位(含企业集团)之间的资金无偿地借贷行为,免征增值税。
20号文相对于“企业集团”没有必须明确的定义,企业可与主管税务机关交流沟通有无有详细的要求。需要注意的是,相对于虽受同一实际控制人完全控制,但各由有所不同到最后控股公司控股的公司(例如直属中央有所不同业务板块下的公司)之间的资金借贷,因不要什么根据上述规定“企业集团”的要求而肯定不能享不享受免征增值税优惠,而从增值税角度分析应充分判断并降低此类跨业务板块的资金调拨。
3)与企业所得税相关的税务点
股权激励费用的税前抵扣
据《关于我国居民企业实行股权激励计划有关企业所得税处理问题的公告》(公告2012年第18号,以下国家建筑材料工业局18号公告),上市公司企业确立的职工股权激励计划,在股权激励计划依先生权后,上市公司可参照该股票换算行权时的公允价格与激励对象求实际行权支付价格的差额及数量,算出考虑才是当年上市公司工资薪金支出,依照常理税法规定参与税前扣除。据18号公告,在境外上市的居民企业和非上市公司,可查对想执行。
在实务中,对于境外上市母公司颁授境内子公司员工股权激励,而由境内子公司员工承担部分的股权激励费用能不能在所得税前抵扣必然争议。2019年,北京市税务局公告了《企业所得税实务操作政策指引(第一期)》,用答疑的形式帮忙解决了一类费用可在子公司层面以及工资薪金支出在扣税通过抵扣。
考虑到股权激励才能产生的费用金额一般说来都很大,如能在税前进行抵扣,则可以增加企业降低整体税负。再加之建议您企业与主管税务机关就费用是多少是否需要可在扣除五险一金抵扣接受主动积极的沟通。
4)土地增值税清算
依据国税发[2009]91号,纳税人要什么a选项条件之一的,应接受土地增值税的清算。
房地产开发项目全部竣工、成功销售的;
整体转让未工程决算房地产开发项目的;
真接转让土地使用权的。
对条件以上条件之一的,主管税务机关可特别要求纳税人参与土地增值税清算。
已竣工验收备案的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占半个项目可售建筑面积的比例在85不超过,或该比例虽未达到85,但余下的可售建筑面积巳经商用房或港货的;
拿到销售(预售)许可证满三年任未销售好后的;
纳税人申请注销税务登记但未直接办理土地增值税清算手续的;
省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关明确规定的别的情况。
对前款所列第(三)项情形,应在直接办理注销登记前参与土地增值税清算。
自本盟房地产行业新房限价调控手段后,有部分地产项目因限价又出现增值率偏底或甚至还会出现亏损的情况。在符合最后清算条件后,公司可积极主动地和当地主管税务机关并且沟通,在条件不能的情况下,申请办理土地增值税清算和预缴税款退税。
5)借扶持政策,战“疫”纾困
是为助力打赢疫情防控的阻击战,各地财税部门结合实际出台文件了多项税收扶持政策(举例说明不胜感激),助受疫情影响纳税难办的企业纾困。见意房地产企业主动积极与主管税务机关和相关部门交流,必须明确缴纳税金困难的标准、免收的期限和申请的流程,争取最大程度的享受政策优惠:
►暂时晚几天企业纳税申报,如企业所得税汇算清缴
►尽量多降低企业所得税的预缴毛利率和土地增值税的预征率
►房产税和城镇土地使用税减免
►疫情定向捐赠享受企业所得税全额直接扣除
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房地产对外投资税务筹划该如何做?
一般来说房地产企业在继续开展税务筹划的时候,常见会言词筹资中的税收筹划、投资中的税收筹划包括经营中的税收筹划三个方面来参与。那你房地产在投资中,对外投资税务筹划具体详细该如何做呢?
1、投资单位组建形式的选择。企业在设立时都会牵涉到成立形式的选择的问题,而在垂直距离最发达的市场经济条件下,可供企业你选择的企业组织形式有很多,有所不同的组织形式税收负担不同。企业是可以税收筹划,中,选择税收负担较轻的组织形式。如设立子公司或分支机构的选择:子公司为的的法人,可惬意的享受政府可以提供的除了免税期内的许多优惠政策;而分支机构也不是独立法人,又不能享受税收优惠,但分支机构若在经营过程中不可能发生亏损,亏损最终与总公司的损益单独设置算出,总公司因此可免交部分所得税。
2、投资地区的选择。因此地区发展不平衡,我国税法对投资者在不同地区参与投资时,也给了了相同的税收优惠,如经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、沿海开放城市、西郊地区等税收政策比较优惠活动。而,投资者可参照不需要,向那些个地区参与投资,可以可以减轻企业税收负担。
3、投资行业的选择。常见可以说,税法对不同的行业给与不同的税收优惠,企业在接受投资时还要充分考虑到,结合企业自身情况,精心筹划投资行业以可以减轻企业的税收负担。
房地产企业陆续开展税收筹划的时候,除此之外是需要做好不超过工作外,还要不提前做到税收政策信息清楚、税收筹划方案设定好和中,选择等方面工作,这样的这个可以快速有效的以保证筹划过程的无惊无险包括筹划目的地达成。
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