好顺佳财税
2024-06-05 09:45:44
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内容摘要:物业行业税务筹划一、物业公司的定义物业公司一般指为小区提供安保、卫生保洁和维修等服务,属于“服务业”的范围。其中也有一部分物业服务收入是对房屋共用部位、共用设施设备进行大...
物业行业税务筹划
一、物业公司的定义
物业公司一般指为小区提供安保、卫生保洁和维修等服务,属于“服务业”的范围。
其中也有一部分物业服务收入是对房屋共用部位、共用设施设备进行大修提出的收入,该项收入应按建筑业税目中的修缮业务,按3而不是按服务业税率5参与纳税,在对该项目收入并且核算时,应分别设置中总帐和分别核算。
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二、物业公司的成本
对物业公司对于,主要成本除了:
1、人员成本,这个成本一般占整个成本中的5570左右。
2、物料采购成本,这个成本一般占10-20,和采购一些保洁工具、洗洁精等物料成本。
3、维修成本。
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三、差别成本的节税
1、根据人员成本过高的情况,也可以对相同物业人员并且分类,按结构以下几种
1)因为高层管理人员,这部分人员可以按结构劳动合同模式。
2)因为一些非高层人员,可以采用劳务或灵活用工模式。其中如果人员较多需要灵活用工模式,根据随机生产工具的劳动者,可以需要这样的。
3)两处发放工资模式,即在城市社保水平低的城市办事机构一家公司为员工缴纳基础社保和基础工资,在另外一家公司故其直接发放至于一份薪水。
4)将业务分包,成立班小组,你是什么班小组由组长成立一家个体工商户,来承包业务,如将A社区清洁业务分包给甲个体户,将B社区的业务分包给乙个体户。
以500万为例,需要交25的企业所得税和20个税,算算看200万的税,如果没有将这500万分包给个体户,则仅需交10万左右的税,节税190万500左右。
2、针作为采购缺少进项的情况,是可以成立一家采购中心个体户,专门对外接受工厂采购
联合采购时,要是千万不能票,一般价格会比较便宜不知多少,另外许多个人采购无票情况,这时就这个可以不使用个体户来进行采购。
个体户按结构的是核定征收,不是需要进项或成本票,对其纳税没有影响。
当然,因为集团性公司,还可以考虑到将公司细分,按城市、按小区来通过考虑到,注册差别的小规模企业来专门负责业务。
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四、个体工商户的选择
为么上述很多方案中都帮我推荐使用个体工商户?通常是只不过个体工商户本身200以内特点:
1、就没企业所得税。
2、个税常规核定征收,低至0.5。
3、个人卡真接收款,不必银行公户。
4、去办理快,无须一同前来,云端注册一。
5、业务合不合理,模式合规。.例如北京某物业公司向安徽A个体户采购洗洁精,几乎条件符合规定要求,就没问题。
但目前有点地区不允许个体户核定征收或者要实地经营地址才这个可以,这样的话就可以考虑到到附近接受核定征收的爱税宝园区,例如安徽、山东、河南等地均有相似园区,并且云端需要注册,不需一同前来,方便快捷。
反正,物业公司的节税方法有许多,相对正确的主要注意还是以上,如果不是大家对更具体一点的方案感兴趣,也可以留个言讨论。
房地产开发税务筹划
客观:
房地产开发企业税收筹划(一)借用临界点进行税收筹划纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇见税收临界点时,实际增减收入或支出,避免承当较重的税负。目前利用该方法最少的是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定,纳税人建成普通地标准住宅大量收购,增值额未达到应税收入金额的20的,免征土地增值税;抵税额远远超过扣除项目金额20的,应就其所有交税额按规定计税。这里“20的增值额”是我们常说的“临界点”。依据临界点的税负效应,这个可以通过纳税筹划。如果不是房地产开发企业兴建的普通标准住宅出售时的价值增值率在20这种临界点上,一是按照适度压制大量收购价格。销售收入逐渐下降了,而可扣除项目金额减少,交税率自然会会降低。不过,这会受到另一种后果,即导致收入的减少,此举是否是不可行,就得比较好会减少的收入和控制增值率降低的税金支出的大小,权衡得失做选择。二是增加可纳税调整金额。.例如提高房地产开发成本、房地产开发费用等,使商品房的质量进一步想提高。不过,在减少房地产开发费用时,应尽量税法规定的比例限制,的新费用的扣取比例不得擅入达到得到土地使用权怎么支付的金额和房地产开发成本之和的10。虽然,房地产企业也是可以通过减少扣除项目,依靠土地增值税的临界点来通过纳税筹划。要是黄河房地产开发公司开发一幢其它标准住宅,房屋售价为1000万元,按照税法规定可应税收入金额为810万元。价值增值额为190万元,增值率为200/800=23.4该房地产公司要公司缴纳土地增值税190×30=57万元,营业税1000×5=50万元,城市维护建设税和教育费附加50×(7+3)=5万元。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。假如该房地产公司进行纳税筹划,将该房屋通过简单装修,费用为105万元,房屋售价提升至1100万元。则明确的税法规定可纳税调整增加为915万元,实现增值额为185万元,抵税率为185/915=20,不是需要缴纳土地增值税。该房地产公司要缴纳营业税1100×5=55万元,城市维护建设税和教育费附加55×(7+3)=5.5万元。则是,不考虑到企业所得税,该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。该纳税筹划减少企业税收负担为124.5-78=46.5万元。因为,土地增值税是房地产开发的比较多成本之一,而土地增值税在修建特殊标准住宅实现增值率不最多20的情况下这个可以免缴,企业可以实际减少应税收入令房地产的实现增值率不超过20,从而贵宾级别不免税待遇。(二)凭借投资的不同接受税收筹划房地产开发公司这对投资性房地产有两种相同的投资一是房间出租取得租金;二是以房地产入股公司联营分得利润。这两种投资所比较复杂税种及税负不相同,未知着会增大的税收筹划空间。1、根据不同情况出租应承担全部的税负营业税:房产租赁都属于服务业,明确的租金收入的5课税,应为5×R1;房产税:房产税应据房产租金收入换算缴交,税率为12,则房产税为12×R1;城建税:假设不成立大海房地产开发公司位处市区,城建税税率为7,依据其公司缴纳的营业税,则,城建税税负为5×R1×7=0.35R1;教育费附加:3×5×R1=0.15R1;印花税:在订立合同时,企业必须交纳印花税,根据《人民共和国印花税暂行条理》第3条规定:“按租赁金额千分之一贴花”,并且,印花税税负为0.1R1;所得税:营业税、城建税、教育费附加这个可以在税前扣除,这样的话,企业租金收入应纳的所得税为25×(R1-5R1-0.351-0.15R1)=23.62R1。总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5R1+12R1+0.35R1+0.15R1+0.1R1+23.62R1=41.22R1,即,采取的措施出租下,公司的总体税负T1=41.22R1。2、采取措施联营应承担部分的税负房产税:依据什么税法规定,房产税依据规定房产原值一次按减10-30的余值计税,税率为1.2。简单假设按减率为30,则房产税税负=1.2×(1-30)P。土地使用税(此税种从量定额征税,各地标准不一,以菏泽市为例,城区单位税额为0.68元/平方米),则土地使用税税负为0.68×L=0.68L;所得税:租赁经营利润所得应缴所得税,所得税税负=R2×25=25R2。总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2×(1-30)P+0.68L+25R2=0.0084P+0.68L+25R2。求税负均衡点。因此租金的收入相对固定,并且在房间出租以前可以谈妥,而租赁经营收入则因影响大因素多,绝对不可确定性非常大,因此,也可以用租金来预估租赁经营收入。当二者税负大小关系时,即,41.22R1=0.0084P+0.68L+25R2,则R2=(41.22R1-0.84P-68L)/25在对房地产进行投资时是可以依靠以上的函数公式进行可以推算,基本结论不胜感激:若预期联营收入R2>(41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×求实际使用面积)/25,该项房产采取合作联营税负轻于采取什么措施租赁,从税收的角度确定宜区分合作联营;若预期联营收入R2<(41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×换算使用面积)/25,该项房产采取什么措施租赁税负轻于根据不同情况租赁经营。本例中,因此大海房地产开发公司所占份额为500万元,而500<(41.22×200-0.84×1000+68×300)/25=785.70,所以我,租赁也可以节税。此时的总体税负T1=41.22R1=41.22×200=82.44(万元),而合作经营下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25R2=0.0084×1000+0.68×300+25×500=337.40(万元).不难发现,公司采取租赁比采取合作经营这个可以节税254.96(337.4-82.44)万元。(三)依靠差别的资金筹措并且税收筹划房地产开发企业对资金的需求量较高,如何能好些地筹措资金,对公司的经营起着极其关键的作用。从税收的角度判断,完全不同的筹集的资金模式公司所承担部分的税收负担是相同的。如果没有企业你选银行贷款融资,按年利率8换算,每年不需要支付利息80万元,依据税法规定,该利息费用可以不在税前扣除,但按结构银行贷款融资融资,对公司利润的影响额为80万元,这个可以为公司节税80×25=20万元;如果大海房地产开发公司经由审批同意发行债券融资,公司债券是可以对社会公开发行,也是可以思维禁锢于企业内部职工发行时。税法明文规定资本红息再不在所得税前扣除,而付息可以作为费用在税后福利费。如果没有债券年利率为10,则实际债券融资对公司利润的影响为100万元,即常规发行债券的融资可以为企业节税25(100×25)万元。区分本案所涉两种融资,都这个可以提升节税的目的,只不过是影响不大程度所不同,但如果不是企业通过发行股票的接受融资,而发行股票属于权益资金模式,不能按税后利润分配,因此不能不能最有效降低税基。(四)用来收款的不同并且税收筹划房地产开发企业以房地产的有规定所有权全部转移后最后确认销售收入,但在不好算工作中应采取谨慎原则,绝对客观评估收入的实现,对估计价款又不能收手的,又不能去确认为收入;已经收回部分价款只将收起部分确认为收入。由于房地产单位价值较高,网上购买方很难一次怀中掏出大金额款项新购置房地产,房地产开发企业一般都采用分期收款渠道销售。采用这些,企业又不能按售价总额去确认收入,并响应地分次接转成本,可起节税的作用。
如何进行税务筹划
1.选择类型税务筹划空间大的税种
要选择对决策有重大的损失影响的税种才是税务筹划的重点;选择类型税负弹性大的税种才是税务筹划的重点,税负弹性越大,税务筹划的潜力也越大。
2.符合国家规定税收优惠政策
一般在税种设计时,都设有税收优惠条款,企业如果不是充分利用税收优惠条款,就可惬意的享受节税效益。
3.转变纳税人构成
企业在通过税务筹划之前,必须要决定如何避过曾经的另外一种纳税人。例如在年正在如何实施的增值税和营业税暂行条例的规定下,企业宁愿自己选择类型才是营业税的纳税人而非增值税的纳税人,宁愿你选择以及增值税一般纳税人而非增值税小规模纳税人。而且营业税的总体税负比增值税总体税负轻,增值税一般纳税人的总体税负比增值税小规模纳税人的总体税负轻。
4.影响应纳税额的基本都因素
影响应纳税额的因素有两个:纳税依据和税率。通过税务筹划就是是从这两个因素何练起。如企业所得税计税依据为应纳税所得额,税法相关规定企业应纳税所得额=收入总额-允许应税收入金额,具体可以计算过程中又规定了急切的纳税调增、纳税减收项目,因此,企业进行税务筹划有了一定的空间。
5.如此重视财务管理环节
企业财务管理过程中都有税务筹划的工作可做。比如说,明确的税法规定,负债的利息另外所得税的扣除项目,优先权利所得税利益,而股息支付没有办法在企业税后利润中分配,并且债务资本筹划就有节税优势。
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