好顺佳财税
2024-06-03 09:46:52
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内容摘要:房地产企业进行税收筹划的思路是什么?房地产公司大体可以分为房地产开发公司、房地产中介服务公司、房地产综合考公司等。目前国内房地产公司比较多交纳的税种有增值税、房地产税、土...
房地产企业进行税收筹划的思路是什么?
房地产公司大体可以分为房地产开发公司、房地产中介服务公司、房地产综合考公司等。目前国内房地产公司比较多交纳的税种有增值税、房地产税、
土地增值税
、企业所得税、契税、
城镇土地使用税
等。总的说来,是税负压力大,这样的话又有都有什么方法可以不合理不合规节税避税呢?
房地产开发公司常见问题:
1、房地产开发公司成本权证少,
进项
不足。
房地产开发企业的用工复杂,材料不统一,就算是业务属实,供应商、用工环节也肯定严重缺乏发票
2、中介费用之类的中介费用没法能提供发票,而且金额很多。
3、股东分红时必须交20%的股息税,
个税
很高。
4、房产开发企业又快又方便核算很可能会有不规范行为再次出现,税务风险会增加
房地产开发企业的收入复杂,资金支出、流入紧张,财务会计核算困难,没能完全账务处理企业的收入、支出收入,而企业的求实际经营状况比较比较混乱不堪。
房地产公司要如何减轻企业税负
一、利用有限公司的财政能返还奖励
操作在地方政府园区注册一一家新公司或分公司(不用实体入驻),主体公司把业务分包到新公司,而新公司也天壤于承担部分了主体公司税负,在园区所得税能得到当地政府财政支持,进一步促进企业和地方共同发展。这是地方政府园区的“有限公司返税政策”。当月正常吗税款,次月奖励返还到公司账户。
增值税返还:听从地方所存部分的70%-90%给了意见奖励
企业所得税的返还:遵循地方所存部分的70%-90%受到支持什么奖励。
案例分析:“链+”这样的名字这对房产界估计都不陌生了,也不需过多详细介绍,在该公司入驻后到笔者所在重庆园区后,不光促进了当地的发展,也为该公司节省了大部分税负。就拿他们年底有3000万的增值税/企业所得税可以计算。
增值税:3000w/(1.6%)6%=169.8w
附加税
:169.8w12%=20.38w
企业所得税:3000瓦25%=750w
股东股息税:(3000w-750w)20%=450w
企业合计1390w左右吧的税金,以3000w而言,约一半的利润要上税,实际到手的只只剩约二分之一。
在注册入驻后到园区后,享受啊园区
税收返还
增值税:169.850(地方收存部分)80=67.92w
企业所得税:750w40%(地方留存部分)80%=240w;
总计政策奖励67.92w+240w=307.92w到企业账户
二、个人独资核土地税政策
操作形式:对于企业缺票、企业所得税高、个税中级问题,这个可以实际在园区后成立
个人独资企业
来承接主体公司业务、也可以用个人独资企业转移利润一次性发放形式。个人独资只用缴纳增值税、附加税、个税,你不交纳企业所得税和分红税。
简要内容:园区和人独资企业应缴纳的税率追加。
审核确定后
个人所得税
:0.5~2.1%
增值税:1%(疫情年后由3+1)
附加税:0.06%(征收税费12%506%)
看专业税负仅在3%以内
案例分析:例如链+的一名股东,他占股20%,年末分红时利润(3000-750)20%=450w,必须缴分红税:45020%=90w。
在个人独资企业重新核定后:
增值税:450w/(11%)X1%=4.45w
个人所得税45010%30%-4.05=9.45w
附加税:4.45w6%=0.267w
个人独资企业
核定征收
的税负:
4.45+9.45+0.267=14.167w
在纳完这14万的税额过了只剩的钱就也可以契约提取主宰一切,90万的税和14万的税相比较瞬息间降底了数倍。
房地产开发企业税务筹划怎么做?
怎么规避纳税风险,如何在不大的空间内尽肯定地减少企业的纳税成本,增强企业营业利润,实现企业实现利润最大化,这对房地产开发企业具有最重要的现实意义。近年来,为完全控制房地产地价过低,投资过热,国家陆陆续续批复宏观调控政策,随即央行做出了决定加息,紧接着“国六条”近期出台,随后国六条细则、限制外资炒楼,乃至于强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现,使房地产开发企业的税收筹划更更具战略意义。本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划并且分析。
一、房地产开发企业税收筹划技术
房地产开发企业导致其业务范围广,经营活动奇怪,但,区分的筹划技术又是其中的一种的,据其特点和经营业务,对其作出需要的税收筹划技术可以不归类总结为以上俩种。
(一)注意规避平台筹备
土地增值税适用四级超率累进税率,修真者的存在着确实地税率旋转临界点。但,也可以凭借尽可能避免平台筹划规律参与商议节税,其关键性的操作是控制增长率,可以实际价格、直接扣除额的调节来实现程序。
(二)投资转化技术
房地产开发企业之外开发、销售房产这一现代经营模式外,还是可以常规出租、投资联营等内容多样的经营模式,被转化技术对此房地产开发企业来说,其效果非常很明显。
(三)税基筹划技术
房地产开发企业资金占用量大,要不停筹措资金维持其开发完毕能力,而资金筹划中的税收筹划,集中在一起于怎么减少税基。银行贷款筹募资金、发行债券筹资等大都融资,这个可以依靠利息抵税效应降低税负,而发行股票则属于权益资金模式,没有办法按税后利润分配,没法最有效减低税基。
(四)实现程序技术
主营业务收入的筹划,其切入点是发挥基于技术,合理完全控制和再确认收入的实现,降低税负。对此房地产企业对于,税收政策对其收入的约束是也是非常严不的,预售收入也要按估计利润率调增应纳税所得额,企业所得税企业所得税。房产销售定金、确认收入房产款都要政府绩效考核收入总额公司缴纳营业税。
二、房地产开发企业税收筹划
(一)依靠临界点接受税收筹划
纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到了税收临界点时,通过增减收入或支出,以免承担较重的税负。目前用来该方法不超过的那是房地产开发中筹划土地增值税。税法相关规定,纳税人建成特殊标准住宅收购,增值额未超过应纳税所得额金额的20的,免缴土地增值税;实现增值额远远超过扣除项金额20的,应就其完全实现增值额按规定计税。这里“20的增值额”应该是我们常说的“临界点”。据临界点的税负效应,是可以并且纳税筹划。如果没有房地产开发企业建造的普通标准住宅可以卖的实现增值率在20这个临界点上,一是按照适当地完全控制收购价格。销售收入会下降了,而可应纳税所得额金额减少,实现增值率自然会减低。肯定,这会带来另一种后果,即倒致收入的减少,此言如何确定不可行,就得比较好会减少的收入和控制增值率降低的税金支出的大小,下决定得失做抉择。二是减少可纳税调整金额。例如增强房地产开发成本、房地产开发费用等,使商品房的质量进一步想提高。只不过,在增强房地产开发费用时,应再注意税法相关规定的比例限制,的新费用的扣除比例不得擅入将近得到土地使用权申请支付的金额和房地产开发成本之和的10。
大海房地产开发公司修建一幢其它标准住宅,得到销售收入693万元。该公司为兴建大多数标准住宅全额支付的地价款为100万元,建造此楼耗去了300万元的房地产开发成本(其中:土地征用及拆迁补偿费40万元,前期工程费40万元,建筑安装工程费100万元,基础设施费,的新管理费用40万元),房地产开发费用为40万元,与转让房地产关联的税金为55万元。依据什么税法的规定,该房地产企业这个可以直接扣除的费用以外上述事项费用除了,还可以加计扣除(100+300)×20=80万元。并且,该房地产企业的抵税率为(693-100-300-40-80-55)/(100+300+40+80+55)=20.5。根据税法明确规定应按30的税率缴纳土地增值税(693-100-300-40-80-55)×30=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。假如该企业并且纳税筹划,将该批住宅的出售价格降底为690万元,则该公司的实现增值率为(693-100-300-40-80-55)/(100+300+40+80+55)=20.根据税法的规定,该企业不用公司缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。接受纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。
虽然,房地产企业也也可以通过增强应税收入,凭借土地增值税的临界点来参与纳税筹划。若果黄河房地产开发公司开发一幢特殊标准住宅,房屋售价为1000万元,遵循税法规定可应纳税所得额金额为810万元。实现增值额为190万元,抵税率为200/800=23.4该房地产公司需要缴土地增值税190×30=57万元,营业税1000×5=50万元,城市维护建设税和教育费附加50×(7+3)=5万元。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。要是该房地产公司通过纳税筹划,将该房屋并且简单装修,费用为105万元,房屋售价减少至1100万元。则按照税法规定可纳税调整增强为915万元,价值增值额为185万元,价值增值率为185/915=20,不必须缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴交营业税1100×5=55万元,城市维护建设税和教育费附加55×(7+3)=5.5万元。则是,不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。该纳税筹划减低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。而且,土地增值税是房地产开发的主要注意成本之一,而土地增值税在可以建造大多数标准住宅交税率不达到20的情况下是可以免征,企业可以减少应纳税所得额也让房地产的交税率不最多20,从而享不享受免税政策待遇。
(二)凭借投资的不同通过税收筹划
房地产开发公司相对于投资性房地产有两种不同的投资一是租掉拿到租金;二是以房地产入股投资联营分得利润。这两种投资所涉及税种及税负不相同,存在着较大的税收筹划空间。
大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处多余的时间房产。房产原值1000万元,实际中使用面积30024平方米,2008年1月份准备对外投资,若采取出租,顺利的话年全面的胜利租金为200万元,若主要是用于联营,则预期好每年的联营企业利润中,大海房地产公司所占份额为500万元。这样,我们分析一下,哪种相对于企业更能节税,
题中房产原值为P,房产使用面积为L平方米,如果没有出租则每年可拿到租金收入R1,主要是用于联营,则预期后每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2,出租和联营的税负分别为T1和T2。
1、根据不同情况出租应承担责任的税负
营业税:房产租赁属于服务业,按照租金收入的5课税,应为5×R1;房产税:房产税应九十条房产租金收入算出公司缴纳,税率为12,则房产税为12×R1;城建税:假设不成立大海房地产开发公司位处市区,城建税税率为7,依据其缴交的营业税,则,城建税税负为5×R1×7=0.35R1;教育费附加:3×5×R1=0.15R1;印花税:在订立合同时,企业需要缴纳印花税,据《人民共和国印花税暂行条理》第3条规定:“按租赁金额千分之一贴花”,因此,印花税税负为0.1R1;所得税:营业税、城建税、教育费附加这个可以在税前扣除,那就,企业租金收入应纳的所得税为25×(R1-5R1-0.351-0.15R1)=23.62R1。
总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5R1+12R1+0.35R1+0.15R1+0.1R1+23.62R1=41.22R1,即,根据不同情况出租下,公司的总体税负T1=41.22R1。
2、采取什么措施自主经营应承担责任的税负
房产税:根据税法规定,房产税依照房产原值一次减除10-30的余值计税,税率为1.2。简单假设减除率为30,则房产税税负=1.2×(1-30)P。土地使用税(此税种从量定额征收税费,各地标准不一,以菏泽市为例,城区单位税额为0.68元/72平方米),则土地使用税税负为0.68×L=0.68L;所得税:合作经营利润所得应缴所得税,所得税税负=R2×25=25R2。
总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2×(1-30)P+0.68L+25R2=0.0084P+0.68L+25R2。
跪求税负均衡点。因此租金的收入相对固定,不过在房间出租前是可以达成协议,而联营收入则因引响因素多,不可确定性更大,因为,是可以用租金来预估租赁经营收入。当二者税负互相垂直时,即,
41.22R1=0.0084P+0.68L+25R2,则R2=(41.22R1-0.84P-68L)/25
在对房地产参与投资时也可以借用以内的函数公式接受起卦,基本结论不胜感激:若预期联营收入R2>(41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积)/25,该项房产采取什么措施联营税负轻于采取租赁,从税收的角度确定宜采用自主经营;若预期联营收入R2<(41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×不好算使用面积)/25,该项房产根据不同情况租赁税负轻于根据不同情况合作经营。本例中,由于大海房地产开发公司所占份额为500万元,而500<(41.22×200-0.84×1000+68×300)/25=785.70,所以,租赁也可以节税。此时的总体税负T1=41.22R1=41.22×200=82.44(万元),而自主经营下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25R2=0.0084×1000+0.68×300+25×500=337.40(万元).不难看出,公司采取租赁比采取什么措施合作联营可以不节税254.96(337.4-82.44)万元.
(三)借用相同的资金筹措通过税收筹划
房地产开发企业对资金的需求量会增大,如何好地筹措资金,对公司的经营起着十分有利的作用。从税收的角度来看,完全不同的资金筹集模式公司所承担部分的税收负担是相同的。
打比方2008年1月份大海房地产开发公司新变更土地性质一个项目,要资金1000万元,而公司采用的筹措资金的有所不同,对公司的税负影响也必然会完全不同。
假如企业你选银行贷款融资,按年利率8计算,每年是需要支付利息80万元,依据什么税法规定,该利息费用可以不在税前扣除,但需要银行贷款融资融资,对公司利润的影响额为80万元,也可以为公司节税80×25=20万元;如果大海房地产开发公司经过审批发行债券融资,公司债券可以不对社会公开发行,也也可以局限于企业内部职工连续发行。税法规定资本红息再不在税前抵扣,而债券本金这个可以作为费用在税后列支。要是债券年利率为10,则通过债券融资对公司利润的影响为100万元,即需要发行债券的融资是可以为企业节税25(100×25)万元。常规根据上述规定两种融资,都可以提升节税的目的,只是因为影响程度有了有所不同,但如果企业按照发行股票的接受融资,由于发行股票都属于权益资金模式,没有办法按税后利润分配,因此不能管用减低税基。
(四)借用收款的不同参与税收筹划
房地产开发企业以房地产的规定所有权全部转移后再确认销售收入,但在求实际工作中应采取措施小心原则,客观意义做评估收入的实现,对估记价款又不能收回的,肯定不能确认为收入;巳经收手部分价款只将收手部分确认为收入。
的原因房地产单位价值较高,定购方很难一次掏出金额较大款项重新购置房地产,房地产开发企业一般都需要分期直接收款销售。需要那样的,企业不能按售价总额确定收入,并响应地分次接转成本,发挥作用节税的作用。
大海房地产开发公司对外签定了一份分期收款销售房产合同,合同中商品房总价款800万元,分4次付清,首期网银付款40,首期付款后即把商品房所有权转让,假如此时确认收入,应缴的营业税为800×5=40(万元)。如果不是按分期收款确认收入,第一次应交纳的营业税800×40×5=16(万元)。以后三次分别缴纳营业税800×20×5=8(万元),总计16+3×8=40(万元)。虽然两种方法公司缴纳营业税都是40万元,但常规分次去确认收入可以不促进纳税时间。
值得注意的是,国税发[2009]31号《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》明确了收入在5种特殊情况下最后确认标准,这对采取措施分期付款销售开发产品的,应听从销售合同或协议约定直接付款日期去确认收入的实现,网银付款方不提前直接付款的,遵循换算确定付款日去确认收入的实现。房地产开发企业采取措施预售销售开发产品的,其当期得到的预售收入先按明文规定的利润率(经济适用房项目可以符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)等关联法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3。开发企业对经济适用房项目的预售收入参与精灵召唤纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件这些其他相关证明材料。凡不要什么规定或未附送有关部门的批准文件包括其他相关证明材料的,一律按销售非经济适用房的规定算出交纳企业所得税。非经济适用房开发项目顺利的话计税毛利率按200以内规定确认:1.开发项目位处省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不敢较低15%。2.开发项目坐落地及地级市城区及郊区的,岂能低于10。3.开发项目中部其它地区的,不得少于5%。4、不属于经济适用房、限价房和危改房的,不得擅入低的3。)换算出最迟营业利润额,再划入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税,待开发产品完工时再通过结算调整。
税务筹划的案例分析
1,A家电销售公司是B公司知名品牌电视机在当地的独家出品经销商,是增值税一般纳税人。
A公司与B公司签定的购销合同规定,A公司明确的B公司规定的市场销售价格消售其生产出来的电视机,每销售1台,B公司退还A公司资金200元,按不好算销售量结算。
A公司全年销售电视机2500台,取得退还资金50万元。
《关于平销行为征收增值税问题的通知》(国税发〔1997〕167号)规定:“凡增值税一般纳税人,不管是什么有无有平销行为,因可以购买货物而从销售方得到的特殊形式的返还资金,均应依所购货物的增值税税率计算应冲减的进项税金。
”根据上述规定,A公司应冲减进项税金=50÷(1+17%)×17%=7.26(万元)。
因为A公司按B公司判断的售价销售,销项税额等于零进项税额,所以冲减的进项税额,那就是A公司的应纳税额。
2,要是A公司与B公司协商决定收入,公司签订代销合同,规定A公司遵循B公司明确规定的市场销售价格经销其生产的产品的电视机,每销售1台,B公司直接支付A公司代销手续费200元,按不好算销售量结算,那你情况就不一样了。
依据什么《关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发〔1993〕149号)的规定,代销货物一类服务业税目下的代理业征收范围,具体是指受托销售货物,按实销额通过结算并收取手续费的业务。
根据,A公司应按规定交纳营业税,服务业的营业税税率为5%,则A公司应纳营业税=50×5%=2.5万元。
而且销项税额=4进项税额,因为A公司不缴增值税。
导致增值税与营业税税率的差异,按照变化收入而决定了纳税税种,A公司就可节税4.76万元。
张总监 13826528954
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